IMMOWOLF Immobilien Linz Urfahr

Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht
(Mietrechtsgesetz - MRG)
StF: BGBl. Nr. 520/1981



Änderung
idF: BGBl. Nr. 135/1983
BGBl. Nr. 482/1984
BGBl. Nr. 559/1985
BGBl. Nr. 340/1987
BGBl. Nr. 724/1988
BGBl. Nr. 343/1989
BGBl. Nr. 654/1989
BGBl. Nr. 68/1991 (NR: GP XVIII IA 49/A AB 52 S. 13.
BR: AB 4019 S. 537.)
BGBl. Nr. 827/1992 (NR: GP XVIII RV 670 und 716 AB 815 S. 91.
BR: AB 4393 S. 562.)
BGBl. Nr. 800/1993 (NR: GP XVIII IA 579/A AB 1268 S. 134.
BR: 4644 AB 4653 S. 575.)
BGBl. I Nr. 22/1997 (NR: GP XX RV 555 AB 573 S. 58.
BR: 5382 AB 5384 S. 622.)
BGBl. I Nr. 140/1997 (NR: GP XX RV 898 AB 1002 S. 104.
BR: AB 5602 S. 634.)
BGBl. I Nr. 19/1999 (NR: GP XX IA 958/A AB 1529 S. 152.
BR: AB 5851 S. 647.)
BGBl. I Nr. 28/1999 (NR: GP XX RV 1471 AB 1505 S. 150.
BR: 5816 AB 5840 S. 647.)
BGBl. I Nr. 147/1999 (NR: GP XX AB 2056 S. 181.
BR: 6014 AB 6060 S. 657.)
BGBl. I Nr. 36/2000 (NR: GP XXI IA 129/A AB 122 S. 29.
BR: AB 6151 S. 666.)
BGBl. I Nr. 98/2001 (NR: GP XXI RV 621 AB 704 S. 75.
BR: 6398 AB 6424 S. 679.)
BGBl. I Nr. 161/2001 (NR: GP XXI IA 533/A AB 854 S. 83.
BR: AB 6500 S. 682.)
BGBl. I Nr. 71/2002 (NR: GP XXI AB 1051 S. 97.
BR: AB 6617 S. 686.)
BGBl. I Nr. 113/2003 (NR: GP XXII RV 249 AB 270 S. 38.
BR: AB 6897 S. 703.)
BGBl. I Nr. 2/2004 (VfGH)


I. Hauptstück
Miete
§ 01 - Geltungsbereich

§ 1. (1) Dieses Bundesgesetz gilt für die Miete von Wohnungen,
einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie
im besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten,
Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten
(§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen von
Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die
genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im
folgenden Mietgegenstände genannt); in diesem Bundesgesetz wird unter
Mietvertrag auch der genossenschaftliche Nutzungsvertrag, unter
Mietzins auch das auf Grund eines genossenschaftlichen
Nutzungsvertrages zu bezahlende Nutzungsentgelt verstanden.
(2) In den Anwendungsbereich dieses Bundesgesetzes fallen nicht
1. Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines
Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-,
Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür
besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte
Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder
Studenten vermietet werden,
1a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder
humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch
betreuten Wohnens vermietet werden,
2. Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im
Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder
Werkswohnung überlassen werden,
3. Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung
erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte
vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der
Mietgegenstand
a) eine Geschäftsräumlichkeit oder
b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs. 1
Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich
vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines
durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden
Ortswechsels mietet,
4. Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung
zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet
werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn
daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des
§ 66 JN besteht,
5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei
selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei
Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu
geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.
(3) Für Mietgegenstände in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen
Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die
Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nach Maßgabe des § 20 des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
(4) Die §§ 14, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen
Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für
1. Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne
Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem
30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden
sind,
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens auf
Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten
Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute
Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden,
dass darin - wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den
Hauptmieter - eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit
errichtet werde,

3. Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der
Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer
nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet
worden ist.
(5) Die §§ 14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen
Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände
in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von
ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und
Liegenschaften (Anm.: richtig: Liegenschaften,) in (auf) denen jedoch
nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973
betrieben werden.
§ 02 - Haupt- und Untermiete

§ 2. (1) Hauptmiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit dem
Eigentümer oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten
Fruchtnießer der Liegenschaft oder mit dem Mieter oder Pächter eines
ganzen Hauses geschlossen wird. Steht der Mietgegenstand im
Wohnungseigentum, so wird Hauptmiete durch den Mietvertrag mit dem
Wohnungseigentümer begründet. Wenn am Mietgegenstand
Wohnungseigentum erst begründet werden soll, kommt durch den mit dem
Wohnungseigentumsbewerber geschlossenen Mietvertrag Hauptmiete mit
dem Eigentümer oder den Eigentümern der Liegenschaft zustande, doch
geht mit der Begründung von Wohnungseigentum am Mietgegenstand die
Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über. An
den wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag sind ab der Übergabe des
Mietgegenstandes an den Hauptmieter die Rechtsnachfolger des
Vermieters auch dann gebunden, wenn der Vertrag nicht in die
öffentlichen Bücher eingetragen ist. Enthält ein Hauptmietvertrag
Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, so ist der Rechtsnachfolger des
Vermieters an diese Nebenabreden nur gebunden, wenn er sie kannte
oder kennen mußte. Soweit das Mietverhältnis zwischen dem Mieter
oder Pächter eines ganzen Hauses und dessen Vermieter aufgelöst
wird, tritt der Vermieter in den Hauptmietvertrag zwischen dem
Mieter oder Pächter des ganzen Hauses und dessen Mieter ein.
(2) Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit einer Person
geschlossen wird, die in Abs. 1 nicht genannt ist. Wird das
Benützungsrecht des Untervermieters aufgelöst, so hat der
Untervermieter den Untermieter hievon unverzüglich in Kenntnis zu
setzen.
(3) Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund
daran zu zweifeln, daß ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung
durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach
diesem Bundesgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der
Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als
Hauptmieter des Mietgegenstands mit den sich aus diesem Bundesgesetz
ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden. Liegen konkrete
Anhaltspunkte für eine solche Umgehungshandlung vor - dies ist
insbesondere dann der Fall, wenn der Hauptmieter mehr als eine
Wohnung im selben Gebäude zur Gänze untervermietet oder bei Vorliegen
eines befristeten Hauptmietvertrags die Wohnung zur Gänze
untervermietet -, so obliegt es dem Antragsgegner, das Fehlen der
Umgehungsabsicht zu beweisen.


§ 03 - Erhaltung

§ 3. (1) Der Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen,
wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten
dafür zu sorgen, daß das Haus, die Mietgegenstände und die der
gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im
jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden. Im übrigen bleibt
§ 1096 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs unberührt.
(2) Die Erhaltung im Sinn des Abs. 1 umfaßt:
1.die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses
erforderlich sind,
2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses
erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich
um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt oder wenn
sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand
in brauchbarem Zustand zu übergeben;
3. die Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von
bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden
Anlagen, wie im besonderen von zentralen
Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen
Waschküchen erforderlich sind, es sei denn, daß alle Mieter des
Hauses für die gesamte Dauer ihres Mietvertrages auf die
Benützung der Anlage verzichten; ist die Erhaltung einer
bestehenden Anlage unter Bedachtnahme auf die Kosten der
Errichtung und des Betriebes einer vergleichbaren neuen Anlage
wirtschaftlich nicht vertretbar, so ist anstelle der Erhaltung
der bestehenden Anlage eine vergleichbare neue Anlage zu
errichten,
4. die Neueinführungen oder Umgestaltungen, die kraft
öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind, wie
etwa der Anschluß an eine Wasserleitung oder an eine
Kanalisierung, die Installation von geeigneten
Schutzvorrichtungen für die Energieversorgung oder von Geräten
zur Feststellung des individuellen Energieverbrauchs;
5. die Installation von technisch geeigneten
Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs
oder die der Senkung des Energieverbrauchs sonst dienenden
Ausgestaltungen des Hauses, von einzelnen Teilen des Hauses oder
von einzelnen Mietgegenständen, wenn und insoweit die hiefür
erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen
Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den
zu erwartenden Einsparungen stehen;
6. bei Vorliegen einer nach § 17 Abs. 1a zulässigen Vereinbarung
die Installation und die Miete von technisch geeigneten
Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn dieser
Bestimmung.

(3) Die Kosten von Erhaltungsarbeiten sind aus den in den
vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven
einschließlich der Zuschüsse, die aus Anlaß der Durchführung einer
Erhaltungsarbeit gewährt werden, zu decken. Reichen diese Beträge zur
Deckung der Kosten aller unmittelbar heranstehenden
Erhaltungsarbeiten nicht aus, so gilt folgendes:
1. Zur Bedeckung der Kosten einer Erhaltungsarbeit sind auch die
während des Zeitraums, in dem sich solche oder ähnliche Arbeiten
unter Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer erfahrungsgemäß
wiederholen, zu erwartenden oder anrechenbaren Hauptmietzinse,
somit einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Aufwandes
zulässigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses, für alle
vermieteten, vermietbaren oder vom Vermieter benutzten Wohnungen
und Geschäftsräumlichkeiten des Hauses heranzuziehen; insoweit
hiedurch Deckung geboten ist, hat der Vermieter zur Finanzierung
der nach Abzug der erzielten Mietzinsreserven ungedeckten Kosten
der Erhaltungsarbeit eigenes oder fremdes Kapital aufzuwenden;
die mit der Aufnahme fremden Kapitals verbundenen notwendigen
Geldbeschaffungskosten und angemessenen Sollzinsen sowie die
durch den Einsatz eigenen Kapitals entgangenen angemessenen
Habenzinsen (Kapitalmarktzinsen) sind in diesen Fällen Kosten
der Erhaltungsarbeiten.
2. Können die Kosten aller Erhaltungsarbeiten auch auf diese Weise
nicht gedeckt werden, so sind die Erhaltungsarbeiten nach
Maßgabe ihrer bautechnischen Dringlichkeit zu reihen und
durchzuführen; jedenfalls sind aber die Arbeiten,
a) die kraft eines öffentlich-rechtlichen Auftrages vorzunehmen
sind,
b) die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von
Personen oder Sachen gefährden, dienen oder
c) die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden
Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs-
(einschließlich der zentralen Wärmeversorgungsanlagen),
Kanalisations- und sanitären Anlagen erforderlich sind,
vorweg durchzuführen.
§ 04 - Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen

§ 4. (1) Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder
einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen,
wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten
durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen
Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist; hiebei ist nützlichen
Verbesserungen des Hauses gegenüber nützlichen Verbesserungen
einzelner Mietgegenstände der Vorrang einzuräumen.
(2) Unter den Voraussetzungen des Abs. 1 sind nützliche
Verbesserungen:
1. die den Erfordernissen der Haushaltsführung der Bewohner
dienende Neuerrichtung oder Umgestaltung von Wasserleitungs-,
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von
zentralen Wärmeversorgungsanlagen), Kanalisations- und sanitären
Anlagen in normaler Ausstattung,
2. die Errichtung oder Ausgestaltung von der gemeinsamen Benützung
der Bewohner dienenden, einer zeitgemäßen Wohnkultur
entsprechenden sonstigen Anlagen in normaler Ausstattung, wie
etwa von Personenaufzügen, zentralen Waschküchen oder
Schutzräumen vom Typ Grundschutz,
3. Maßnahmen, die eine dem jeweiligen Stand der Technik
entsprechende Erhöhung der Schalldämmung bewirken, wie die
Verbesserung der Schalldämmung von Fenstern, Außentüren,
Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschoßdecken,
3a. die Errichtung einer Anlage, die den Anschluß des Hauses
(samt den einzelnen Mietgegenständen) an eine Einrichtung zur
Fernwärmeversorgung bewirkt,
4. die Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosettes
im Inneren eines Mietgegenstandes,
5. die bautechnische Umgestaltung eines Mietgegenstandes, im
besonderen einer Mietwohnung der Ausstattungskategorie D oder C
in eine Mietwohnung der Ausstattungskategorie C, B oder A.
(3) Nützliche Verbesserungen sind vom Vermieter durchzuführen
1. wenn und soweit die Kosten aus den in den vorausgegangenen zehn
Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven einschließlich der
Zuschüsse, die zur Finanzierung der nützlichen Verbesserung
gewährt werden, gedeckt werden können und Erhaltungsarbeiten
nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, daß hiemit auch
die erforderlichen Erhaltungsarbeiten in einem Zug durchgeführt
werden, oder
2. wenn und soweit sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter -
berechnet nach der Anzahl der im Zeitpunkt der Vereinbarung
vermieteten Mietgegenstände - des Hauses über ihre Durchführung
und die Finanzierung des durch die in den vorausgegangenen zehn
Kalenderjahren erzielten Mietzinsreserven nicht gedeckten Teiles
der Kosten schriftlich einigen sowie überdies sichergestellt
ist, daß die übrigen Mieter des Hauses durch die
Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst
nicht übermäßig beeinträchtigt werden.
(4) Nützliche Verbesserungen im Inneren eines Mietgegenstandes
bedürfen der Zustimmung des Hauptmieters; es gilt jedoch § 30 Abs. 2
Z 16, sofern der Hauptmieter einer mangelhaft ausgestatteten Wohnung
im Sinn des § 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes, die zur Anhebung
des Standards nach Abs. 2 Z 4 geeignet ist, das vom Vermieter
gestellte Anbot, die zur Abwendung eines Enteignungsantrags nach § 14
des Stadterneuerungsgesetzes erforderlichen bautechnischen Maßnahmen
gegen Entrichtung des für die so verbesserte Wohnung nach § 15a
Abs. 3 Z 3 berechneten Hauptmietzinses durchzuführen, ablehnt und
auch nicht bereit ist, diese bautechnischen Maßnahmen selbst
durchzuführen.
(5) Auf Antrag auch nur eines Mieters hat der Vermieter im
Miethaus einen dem Stand der Technik entsprechenden
Behindertenaufzug zu errichten, wenn und soweit eine solche
Maßnahme bei billiger Abwägung aller Interessen dem Vermieter auch
zumutbar ist; die Kosten der Herstellung und Erhaltung dieser Anlage
hat der Mieter, der den Antrag gestellt hat, dem Vermieter zu
ersetzen.
§ 05 - Nützliche Verbesserung durch Vereinigung
von Wohnungen; Anbotspflicht

§ 5. (1) Als nützliche Verbesserung gilt auch die Vereinigung und
bautechnische Umgestaltung zweier oder mehrerer Wohnungen, im
besonderen von Mietwohnungen der Ausstattungskategorie D oder C in
eine oder mehrere Mietwohnungen der Ausstattungskategorie C, B oder
A.
(2) Wird eine Wohnung der Ausstattungskategorie D durch Beendigung
des Mietverhältnisses frei und ist es baurechtlich zulässig und
bautechnisch möglich und zweckmäßig, diese Wohnung mit einer
Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D zu einer Wohnung der
Ausstattungskategorie C mit einer Nutzfläche bis zu 90 m2 zu
vereinigen und umzugestalten, so hat der Vermieter die frei gewordene
Wohnung vor der Vermietung an einen Dritten dem Hauptmieter einer zur
Anhebung des Standards geeigneten Nachbarwohnung der
Ausstattungskategorie D zur Zumietung und Umgestaltung in eine
Wohnung der Ausstattungskategorie C gegen Entrichtung des für die so
vergrößerte Wohnung nach § 15a Abs. 3 Z 3 berechenbaren
Hauptmietzinses anzubieten, es sei denn, daß der Vermieter die durch
Beendigung des Mietverhältnisses frei gewordene Wohnung der
Ausstattungskategorie D durch sonstige bautechnische Maßnahmen (§ 4
Abs. 2 Z 4 oder 5) in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C
verbessert. Zur Abgabe des Anbots genügt die Absendung eines
eingeschriebenen Briefes. Der Hauptmieter der Nachbarwohnung muß das
vom Vermieter gestellte Anbot binnen 30 Tagen annehmen,
widrigenfalls sein Recht auf Zumietung erloschen ist.
(3) Hat der Vermieter eine durch Beendigung des Mietverhältnisses
frei gewordene Wohnung der Ausstattungskategorie D allen hiefür in
Betracht kommenden Hauptmietern der Nachbarwohnungen der
Ausstattungskategorie D im Sinn des Abs. 2 erfolglos zur Zumietung
und Umgestaltung angeboten, so kann der Vermieter die frei gewordene
Wohnung der Ausstattungskategorie D an einen Dritten vermieten; mit
diesem Hauptmieter darf vereinbart werden, daß sich der Hauptmieter
im Fall des Freiwerdens einer zur Anhebung des Standards geeigneten
Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D zur Zumietung und
Umgestaltung in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C gegen
Entrichtung des für die so vergrößerte Wohnung nach § 15a Abs. 3 Z 3
berechenbaren Hauptmietzinses verpflichtet und daß für den Fall, in
dem er dieser Pflicht nicht nachkommen sollte, das Freiwerden einer
solchen Nachbarwohnung der Ausstattungskategorie D einen
Kündigungsgrund darstellt, der im Sinn des § 30 Abs. 2 Z 13 als
wichtig und bedeutsam anzusehen ist.


§ 06 - Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs-
oder Verbesserungsarbeiten

§ 6. (1) Unterläßt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder
Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht (die Gemeinde, § 39)
auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr
nicht übersteigender Frist aufzutragen. Sind darunter Arbeiten, die
nach § 3 Abs. 3 Z 2 lit. a bis c vorweg durchzuführen sind, so ist
die Durchführung dieser Arbeiten vorweg aufzutragen; hinsichtlich
solcher Arbeiten gilt Abs. 4 nicht. Zur Antragstellung sind
berechtigt
1. die Gemeinde, in der das Haus gelegen ist, im eigenen
Wirkungsbereich und jeder Hauptmieter des Hauses hinsichtlich
der im § 3 Abs. 2 Z 1 bis 4 und 6 genannten Erhaltungsarbeiten,
2. die Mehrheit der Hauptmieter - berechnet nach der Anzahl der
Mietgegenstände - des Hauses hinsichtlich der im § 3 Abs. 2 Z 5
genannten Erhaltungsarbeiten und der nützlichen Verbesserungen
nach Maßgabe des § 4 Abs. 1 und 2.
(2) Der in Rechtskraft erwachsene Auftrag zur Durchführung von
Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten nach Abs. 1 ist ein
Exekutionstitel, der nach dem fruchtlosen Ablauf der zur Vornahme der
Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die Gemeinde im
eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag berechtigt,
zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der Aufnahme
und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen
Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für
das Haus einen Verwalter zu bestellen. Zum Verwalter können, wenn sie
sich dazu bereit erklären, bestellt werden: die Gemeinde, ein von der
Gemeinde vorgeschlagener oder ein hiezu sonst geeigneter Dritter. Der
bestellte Verwalter ist im besonderen befugt, zur Finanzierung der
aufgetragenen Arbeiten namens des Vermieters ein auf inländische
Währung lautendes Hypothekardarlehen gegen angemessene Verzinsung und
Abtretung der Hauptmietzinse aufzunehmen, die Übernahme einer
Bürgschaft durch eine Gebietskörperschaft zu Bedingungen,
anzustreben (Anm.: richtig: die Übernahme einer Bürgschaft durch eine
Gebietskörperschaft anzustreben), die erforderlichen Urkunden zu
fertigen und die grundbücherliche Sicherstellung auf der
Liegenschaft, an der die Arbeit vorgenommen werden soll,
durchzuführen. Auf Antrag ist ihm auch die Befugnis zur Verwaltung
der in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren erzielten
Mietzinsreserven zu erteilen und demjenigen, der über diese
Mietzinsreserven verfügt, aufzutragen, diese Mietzinsreserven binnen
14 Tagen bei Exekution an den bestellten Verwalter herauszugeben. Im
übrigen sind hierauf die §§ 98, 99, 103, 108 - 121, 130 und 132 der
Exekutionsordnung sinngemäß anzuwenden. Über den Exekutionsantrag
entscheidet das im § 37 Abs. 1 bestimmte Bezirksgericht im Verfahren
außer Streitsachen, es sei denn, daß für das Haus bereits eine
Zwangsverwaltung nach §§ 97 ff. der Exekutionsordnung anhängig ist.
Ist für das Haus bereits ein Zwangsverwalter nach §§ 97 ff. der
Exekutionsordnung bestellt, so hat das Exekutionsgericht dem
bestellten Zwangsverwalter aufzutragen, die aufgetragenen Arbeiten
vordringlich durchzuführen, und ihm die vorstehend genannten
Ermächtigungen zu erteilen.
(3) Die Zwangsverwaltung nach Abs. 2 ist nach Einvernehmung der
Parteien einzustellen, wenn
1. die aufgetragenen Arbeiten durchgeführt und das hiezu
aufgenommene Kapital getilgt ist,
2. sich erweist, daß die aufgetragenen Arbeiten wegen mangelnder
Finanzierbarkeit oder aus sonst unüberwindbaren Hindernissen
nicht durchgeführt werden können,
3. der verpflichtete Vermieter vor der Aufnahme des zur
Finanzierung der aufgetragenen Arbeiten erforderlichen Kapitals
und der Inangriffnahme der Arbeiten durch den Zwangsverwalter
erweist, daß er die aufgetragenen Arbeiten selbst durchführen
und finanzieren wird, oder
4. nach der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten und Aufnahme
des erforderlichen Kapitals durch den Zwangsverwalter der
Kreditgeber und, falls eine Gebietskörperschaft die Bürgschaft
übernommen hat, diese zustimmen.
(4) Ist zur Finanzierung der Kosten einer nach Abs. 1 beantragten
Erhaltungsarbeit, die nicht vorweg aufzutragen ist, die Einhebung
eines erhöhten Hauptmietzinses (§§ 18, 19) erforderlich, so ist der
Antrag abzuweisen, wenn die Mehrheit der Hauptmieter – berechnet
nach der Anzahl der im Zeitpunkt des Widerspruchs vermieteten
Mietgegenstände - des Hauses und der Vermieter der Vornahme der
beantragten Arbeit widersprechen. Wird ein solcher Widerspruch nicht
erhoben, so hat in diesem Fall sowie auch dann, wenn der Vermieter
neben der beantragten Erhaltungsarbeit, die nicht vorweg aufzutragen
ist, noch andere unmittelbar heranstehende Erhaltungsarbeiten
durchführen will, zu deren Finanzierung die Einhebung eines erhöhten
Hauptmietzinses (§§ 18, 19) erforderlich ist, das Gericht (die
Gemeinde, § 39) auf Antrag des Vermieters, des von ihm oder des nach
Abs. 2 bestellten Verwalters mit der Entscheidung nach Abs. 1 auch
die Entscheidung über die Bewilligung zur Einhebung eines erhöhten
Hauptmietzinses (§§ 18, 19) zu verbinden.
§ 07 - Wiederherstellungspflicht

§ 7. (1) Wird ein Mietgegenstand durch Zufall zur Gänze oder zum
Teil unbrauchbar, so ist der Vermieter zur baurechtlich zulässigen
und bautechnisch möglichen Wiederherstellung des Mietgegenstandes in
dem Maß verpflichtet, als die Leistungen aus einer bestehenden
Versicherung ausreichen. Im übrigen gilt der § 1104 des allgemeinen
bürgerlichen Gesetzbuchs.
(2) Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung gilt der
§ 6. Zur Antragstellung sind die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich
und jeder Mieter berechtigt, dessen Mietgegenstand unbrauchbar
geworden ist.
§ 08 - Umfang des Benützungsrechts

§ 8. (1) Der Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem
Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Er hat den
Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten
Einrichtungen, wie im besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-,
Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen
Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und,
soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses
handelt, so instand zu halten, daß dem Vermieter und den anderen
Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von
ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei
sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug
Anzeige zu machen.
(2) Der Hauptmieter hat das Betreten des Mietgegenstandes durch
den Vermieter oder die von diesem beauftragten Personen aus
wichtigen Gründen zu gestatten, wobei die berechtigten Interessen
des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu
berücksichtigen sind; er hat die vorübergehende Benützung und die
Veränderung seines Mietgegenstandes bei Vorliegen der folgenden
Voraussetzungen zuzulassen:
1. wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur
Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an
allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster
Schäden des Hauses in seinem oder in einem anderen
Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist;
2. wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur
Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen
Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung
aller Interessen auch zumutbar ist; die Zumutbarkeit ist im
besonderen anzunehmen, wenn die Veränderung keine wesentliche
oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge hat.
(3) Alle Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und
Errichtungsarbeiten, die ein Mieter hienach zuzulassen hat, sind so
durchzuführen, daß eine möglichste Schonung des Mietrechts des
betroffenen Mieters gewährleistet ist; für wesentliche
Beeinträchtigungen hat der Vermieter, sofern aber die Arbeiten ein
Mieter durchführt, dieser Mieter den Mieter, der hiedurch in seinen
Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu entschädigen, wobei im
Fall eines zumindest grob fahrlässigen Verstoßes gegen die Pflicht
zur möglichsten Schonung des Mietrechts auch auf erlittenes Ungemach
Bedacht zu nehmen ist.
§ 09 - Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes

§ 9. (1) Der Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche
Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter
anzuzeigen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach
Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine
Zustimmung als erteilt. Der Vermieter kann seine Zustimmung und eine
erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde nicht verweigern
wenn,
1. die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht,
2. die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem
wichtigen Interesse des Hauptmieters dient,
3. die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist,
4. der Hauptmieter die Kosten trägt,
5. durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger
Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen
ist,
6. durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, im besonderen
keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses,
erfolgt,
7. die Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und
Sachen bewirkt.
(2) Die Voraussetzung des Abs. 1 Z 2 ist jedenfalls gegeben, wenn
es sich handelt um
1. die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung
dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-,
Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Einrichtung von
zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen,
2. die der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung
eines Mietgegenstandes,
3. die Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus
öffentlichen Mitteln gefördert werden,
4. die Einleitung eines Fernsprechanschlusses oder
5. die Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen
Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und
Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern der Anschluß
an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht
zumutbar ist.
(3) Handelt es sich um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung),
die nicht im Abs. 2 angeführt ist, so kann der Vermieter seine
Zustimmung von der Verpflichtung des Hauptmieters zur
Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des
Mietgegenstandes abhängig machen.


Beachte


Bezugszeitraum: Abs. 1
§ 49b Abs. 2 idF BGBl. I Nr. 22/1997
§ 10 - Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung

§ 10. (1) Der Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten
zwanzig Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der
gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung (§ 9)
gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen
sind, oder der solche Aufwendungen dem Vormieter oder dem Vermieter
abgegolten hat (Abs. 6 erster und zweiter Satz), hat bei der
Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser
Aufwendungen vermindert um eine jährliche Abschreibung. Das Ausmaß
dieser Abschreibung beträgt für jedes vollendete Jahr
1. bei den in Abs. 3 Z 1 und 3 genannten Aufwendungen ein Zehntel,
2. bei den von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln
geförderten Aufwendungen jenen Bruchteil, der sich aus der
Laufzeit der Förderung errechnet,
3. sonst ein Zwanzigstel.
(2) Der Abs. 1 gilt nicht, wenn der Vermieter berechtigterweise
seine Zustimmung verweigert oder an die Verpflichtung zur
Wiederherstellung des früheren Zustandes gebunden hat oder wenn er
deswegen, weil ihm der Hauptmieter die beabsichtigte wesentliche
Veränderung nicht angezeigt hat, verhindert war, das eine oder das
andere zu tun.
(3) Die im Abs. 1 genannten Aufwendungen sind:
1. die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung
dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-,
Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von
zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in
normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender
Ausstattung,
2. die Vereinigung und die Umgestaltung der Wohnung mit der zur
Zumietung angebotenen Nachbarwohnung (§ 5 Abs. 2) in normaler
Ausstattung,
3. die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in
einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung
entsprechenden Ausführung und
4. andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche,
die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln
gefördert worden sind.
(4) Der Anspruch auf Ersatz ist bei sonstigem Verlust des
Anspruches dem Vermieter vom Hauptmieter unter Vorlage von Rechnungen
schriftlich anzuzeigen:
1. bei einvernehmlicher Auflösung des Mietverhältnisses spätestens
zum Zeitpunkt dieser Auflösung,
2. bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den Hauptmieter
spätestens mit der Aufkündigung,
3. in allen übrigen Fällen binnen einer Frist von zwei Monaten ab
Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels, bei früherer
Zurückstellung des Mietgegenstandes jedoch spätestens mit der
Zurückstellung.
(5) Der Hauptmieter einer Wohnung kann den Ersatzanspruch nach
Abs. 1 überdies nur gerichtlich geltend machen,
1. wenn er innerhalb von sechs Monaten nach der Zurückstellung des
Mietgegenstandes dem Vermieter einen Mieter namhaft macht, der
zur Befriedigung des Ersatzanspruches nach Abs. 1 bereit ist,
oder
2. sobald der Vermieter den Mietgegenstand sonst vermietet oder
verwertet.
(6) Befriedigt der neue Mieter den berechtigten Ersatzanspruch
des früheren Mieters, so ist die dadurch abgegoltene Aufwendung bei
der Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses als nicht
getätigt zu behandeln. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die
Ansprüche des früheren Mieters befriedigt hat und den Ersatz des von
ihm geleisteten Betrags nun vom neuen Mieter begehrt. Verlangt der
Vermieter vom neuen Mieter keinen Ersatz, so sind die Bestimmungen
über den höchstzulässigen Hauptmietzins (§ 16) uneingeschränkt
anzuwenden; der Vermieter kann diesfalls den von ihm an den früheren
Mieter geleisteten Betrag insoweit als Ausgabe in der
Hauptmietzinsabrechnung ausweisen (§ 20 Abs. 1 Z 2), als dieser
Betrag unter Annahme einer zehnjährigen gleichmäßigen Mietzinszahlung
den Unterschiedsbetrag zwischen dem ohne die abgegoltene Aufwendung
zulässigen Hauptmietzins und dem auf Grund dieser Aufwendung
zulässigen Hauptmietzins nicht übersteigt.
(7) Auf den Ersatzanspruch kann der Hauptmieter im voraus nicht
rechtswirksam verzichten.
(8) Weitergehende Ansprüche nach den §§ 1097, 1036, 1037 des
allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben hiedurch unberührt.
Untermietverbote

§ 11. (1) Auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung kann
sich der Vermieter nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die
Untervermietung vorliegt. Ein wichtiger Grund gegen die
Untervermietung liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet werden soll,
2. der in Aussicht genommene Untermietzins eine im Vergleich zu dem
vom Untervermieter zu entrichtenden Mietzins und etwaigen
sonstigen Leistungen des Untervermieters unverhältnismäßig hohe
Gegenleistung darstellt,
3. die Anzahl der Bewohner einer gemieteten Wohnung die Anzahl der
Wohnräume übersteigt oder nach der Aufnahme des Untermieters
übersteigen würde, oder
4. wenn mit Grund zu besorgen ist, daß der Untermieter den Frieden
der Hausgemeinschaft stören wird.
(2) Abs. 1 gilt nicht für eine von einer gemeinnützigen
Bauvereinigung, die auf Grund ihrer Satzung oder zufolge ihres
tatsächlichen Geschäftsbetriebes ihre Tätigkeit auf einen bestimmten
Personenkreis im Sinn des § 8 Abs. 2 Z 1 oder 2 des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eingeschränkt hat, gemietete
Wohnung.
Abtretung des Mietrechts

§ 12. (1) Der Hauptmieter einer Wohnung, der die Wohnung verläßt,
darf seine Hauptmietrechte an der Wohnung seinem Ehegatten oder
Verwandten in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder oder
Geschwister abtreten, falls der Ehegatte oder die Verwandten in
gerader Linie einschließlich der Wahlkinder mindestens die letzten
zwei Jahre, die Geschwister mindestens die letzten fünf Jahre mit dem
Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. Dem
mehrjährigen Aufenthalt in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn
der Angehörige die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter
gemeinsam bezogen hat, beim Ehegatten auch, wenn er seit der
Verehelichung, und bei Kindern auch, wenn sie seit ihrer Geburt in
der Wohnung gewohnt haben, mag auch ihr Aufenthalt in der Wohnung
noch nicht die vorgeschriebene Zeit gedauert haben. Der Eintritt in
das Hauptmietrecht nach §§ 87 und 88 des Ehegesetzes wird dadurch
nicht berührt.
(2) Sowohl der bisherige Hauptmieter als auch der Angehörige (die
Angehörigen) sind verpflichtet, die Abtretung der Hauptmietrechte dem
Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die
Rechtsfolgen des durch die Abtretung herbeigeführten Eintritts des
(der) Angehörigen in das Hauptmietverhältnis ab dem der Abtretung
folgenden Zinstermin geltend machen. Mehrere Angehörige, die in das
Hauptmietverhältnis eintreten, sind für den Mietzins zur ungeteilten
Hand zahlungspflichtig.
Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

§ 12a. (1) Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit
das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung
in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des
bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Sowohl der
Veräußerer als auch der Erwerber sind verpflichtet, die
Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der
Vermieter kann die Rechtsfolgen des durch die Unternehmensveräußerung
herbeigeführten Eintritts des Erwerbers in das Hauptmietverhältnis ab
dem der Unternehmensveräußerung folgenden Zinstermin geltend machen.
(2) Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene
Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1, so darf der Vermieter bis spätestens
sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung die Anhebung
des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs. 1 zulässigen Betrag,
jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand
ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der neue Hauptmieter
in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter
ab diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins
ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen.
(3) Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft des
Handelsrechts Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit und ändern sich
in ihr die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten
entscheidend, wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an
einer Gesellschaft, so ist Abs. 2 anzuwenden, auch wenn die
entscheidende Änderung nicht auf einmal geschieht. Die
vertretungsbefugten Organe der juristischen Person oder
Personengesellschaft des Handelsrechts sind verpflichtet, solche
Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten
dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Besteht bei Überlegung aller
Umstände kein vernünftiger Grund, daran zu zweifeln, daß ein
Rechtsgeschäft zur Umgehung des dem Vermieter zustehenden Rechtes auf
Anhebung des Hauptmietzinses geschlossen wurde, so obliegt es dem
Hauptmieter, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen.
(4) Die Anhebung ist entsprechend der Anhebungsregel des § 46a
Abs. 2 vorzunehmen, wenn der neue Hauptmieter im Zeitpunkt des
Eintritts gesetzlicher Erbe des bisherigen Hauptmieters wäre oder
ist.
(5) Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf das von ihm im
Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf
entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Sowohl der Hauptmieter
als auch der Pächter sind verpflichtet, die Verpachtung unter Angabe
der dafür vorgesehenen Dauer dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
Der Vermieter kann die Rechtsfolgen der Verpachtung ab dem der
Verpachtung folgenden Zinstermin geltend machen. Ist der bisherige
Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16
Abs. 1, so darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung die
Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs. 1 zulässigen
Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand
ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der Pächter in der
Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab
diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins ohne
Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen.
(6) Wird das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen vom
Hauptmieter aus wichtigen, in seiner Person gelegenen Gründen, wie
insbesondere Krankheit, für einen Zeitraum von insgesamt höchstens
fünf Jahren verpachtet, so findet eine Anhebung des Hauptmietzinses
nach Abs. 5 für diesen Zeitraum nicht statt.
(7) Bei Ermittlung des nach § 16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzinses
sind im Fall des Abs. 2 die Verhältnisse zum Zeitpunkt der
Unternehmensveräußerung, im Fall des Abs. 3 jene zum Zeitpunkt der
entscheidenden Änderung und im Fall des Abs. 5 jene bei Beginn des
Pachtverhältnisses zugrunde zu legen. Zuvor vom Hauptmieter getätigte
Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes sind aber
angemessen zu berücksichtigen, soweit sie über den maßgeblichen
Zeitpunkt hinaus von objektivem Nutzen sind.
(8) Auf Antrag des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit, der
beabsichtigt, das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zu
veräußern oder zu verpachten, hat das Gericht (die Gemeinde, § 39)
die Höhe des nach § 16 Abs. 1 und § 12a Abs. 2 und 5 zulässigen
Hauptmietzinses zu bestimmen. Diese Entscheidung ist auch für den
Erwerber oder den Pächter des Unternehmens bindend; sie ist gegenüber
dem Vermieter aber nur dann rechtswirksam, wenn das Unternehmen
innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft
der Entscheidung veräußert oder verpachtet wird.
Wohnungstausch

§ 13. (1) Stimmt der Vermieter dem von seinem Hauptmieter, der die
Wohnung vor mehr als fünf Jahren gemietet hat, aus wichtigen,
besonders sozialen, gesundheitlichen oder beruflichen Gründen mit
einem Dritten geschlossenen Vertrag über den Tausch ihrer im selben
Gemeindegebiet befindlichen Mietwohnungen zur angemessenen
Befriedigung des beiderseitigen Wohnbedürfnisses nicht zu, obwohl ihm
der Eintritt des Dritten in den Mietvertrag nach Lage der
Verhältnisse zugemutet werden kann, so hat das Gericht (die Gemeinde,
§ 39) auf Antrag des Hauptmieters die zum Eintritt des Dritten in den
Mietvertrag erforderliche Zustimmung des Vermieters zu ersetzen,
sofern im Zeitpunkt der Antragstellung gegen den Hauptmieter weder
eine gerichtliche Kündigung noch eine Klage auf Räumung der Wohnung
anhängig ist.
(2) Gibt das Gericht dem Antrag Folge, so gilt der Eintritt des
neuen Mieters in den Mietvertrag in dem Zeitpunkt als vollzogen, in
dem er dem Vermieter den Bezug der Wohnung anzeigt. Die Entscheidung
verliert ihre Rechtswirksamkeit, wenn
1. der Mieter vor dem Eintritt des Dritten in den Mietvertrag
rechtskräftig zur Räumung der Wohnung verurteilt wird,
2. der Dritte die Einwilligung seines Vermieters zum Wohnungstausch
nicht unverzüglich einholt oder
3. der von ihm gestellte Antrag rechtskräftig abgewiesen wird
(3) Wird der Eintritt des Dritten in den Mietvertrag vollzogen, so
haften für die Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des
bisherigen Mieters entstanden sind, der bisherige Mieter und der neue
Mieter zur ungeteilten Hand. Ist der Hauptmietzins, den der
tauschende Hauptmieter bisher für die Wohnung entrichtet hat,
niedriger als der Betrag, der sich für die Wohnung bei Zugrundelegung
des § 16 Abs. 2 und der Ausstattungskategorie im Zeitpunkt des
Wohnungstausches errechnet, so darf der Vermieter ab dem auf den
Eintritt des Tauschpartners folgenden Zinstermin eine Erhöhung des
Hauptmietzinses auf den so berechneten Betrag begehren. Aus Anlaß des
Wohnungstausches kann gegen den Vermieter ein Ersatz von Aufwendungen
auf die Wohnung nach § 10 nicht geltend gemacht werden.
(4) Die vorstehenden Absätze gelten nicht für eine Wohnung, die
von einer gemeinnützigen Bauvereinigung oder einer Gemeinde zum
Zweck der Wohnraumversorgung von Flüchtlingen oder
Heimatvertriebenen errichtet und an einen Flüchtling oder
Heimatvertriebenen vermietet oder zur Nutzung überlassen worden ist.
Sie gelten für eine von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die auf
Grund ihrer Satzung oder zufolge ihres tatsächlichen
Geschäftsbetriebes ihre Tätigkeit auf einen bestimmten Personenkreis
im Sinn des § 8 Abs. 2 Z 1 oder 2 des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes eingeschränkt hat, gemietete
Wohnung mit der Einschränkung, daß auch der Tauschpartner diesem
Personenkreis angehören muß.
Mietrecht im Todesfall

§ 14. (1) Durch den Tod des Vermieters oder des Mieters wird der
Mietvertrag nicht aufgehoben.
(2) Nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung treten in den
Mietvertrag mit Ausschluß anderer zur Erbfolge berufenen Personen die
im Abs. 3 genannten eintrittsberechtigten Personen ein, sofern sie
nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter
bekanntgeben, daß sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Mit
dem Eintritt haften die eintretenden Personen für den Mietzins und
die Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des verstorbenen
Hauptmieters entstanden sind. Sind mehrere Personen
eintrittsberechtigt, so treten sie gemeinsam in den Mietvertrag ein
und haften zur ungeteilten Hand.
(3) Eintrittsberechtigt nach Abs. 2 sind der Ehegatte, der
Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der
Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese
Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im
gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben.
Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen
Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der
Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe
eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen
Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten,
wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam
bezogen hat.
(4) (Anm.: Aufgehoben durch Art. II Z 9, BGBl. Nr. 68/1991.)
Mietzins für Hauptmiete

§ 15. (1) Der vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes
in Hauptmiete zu entrichtende Mietzins besteht aus
1. dem Hauptmietzins,
2. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den
Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden
laufenden öffentlichen Abgaben,
3. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige
besondere Aufwendungen,
4. dem angemessenen Entgelt für mitvermietete
Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der
Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus
erbringt.
(2) Der Vermieter ist ferner berechtigt, vom Mieter die
Umsatzsteuer zu begehren, die vom Mietzins zu entrichten ist. Begehrt
der Vermieter die Zahlung der Umsatzsteuer, so muß er aber
seinerseits alle Aufwendungen, die er dem Mieter auf- oder
verrechnet, um die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge entlasten.
(3) Der Mieter hat den Mietzins, sofern kein anderer Zahlungstermin
vereinbart ist, am 1. eines jeden Kalendermonats im vorhinein zu
entrichten.
(4) Auf Antrag des Vermieters oder des Hauptmieters hat das
Gericht (die Gemeinde, § 39) mit Beschluß auszusprechen, daß anstelle
eines pauschal vereinbarten Mietzinses ab dem auf den Antragstag
folgenden Zinstermin ein nach Abs. 1 aufgegliederter Mietzins zu
entrichten ist. Dabei sind zur Errechnung des auf den Hauptmietzins
entfallenden Betrags die Betriebskosten des Jahres zugrunde zu legen,
in dem der Mietzins vereinbart wurde. Soweit die zugrunde zu legenden
Beträge nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten
ermittelt werden können, ist die Aufgliederung des Mietzinses nach
freier Überzeugung (§ 273 ZPO) vorzunehmen. Der so ermittelte
Hauptmietzins valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16
Abs. 6, sofern ursprünglich eine Wertsicherung vereinbart war; § 16
Abs. 8 und 9 sind anzuwenden.
Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge

§ 15a. (1) Eine Wohnung hat die Ausstattungskategorie
1. A, wenn sie in brauchbarem Zustand ist, ihre Nutzfläche
mindestens 30 m2 beträgt, die Wohnung zumindest aus Zimmer,
Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen
Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder
Badenische) besteht und über eine gemeinsame
Wärmeversorgungsanlage oder eine Etagenheizung oder eine
gleichwertige stationäre Heizung und über eine
Warmwasseraufbereitung verfügt;
2. B, wenn sie in brauchbarem Zustand ist, zumindest aus Zimmer,
Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen
Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder
Badenische) besteht;
3. C, wenn sie in brauchbarem Zustand ist und zumindest über eine
Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren verfügt;
4. D, wenn sie entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über
kein Klosett im Inneren verfügt oder wenn bei ihr eine dieser
beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist und auch nicht
innerhalb angemessener Frist nach Anzeige durch den Mieter vom
Vermieter brauchbar gemacht wird.
(2) Die Ausstattungskategorie nach Abs. 1 richtet sich nach dem
Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des
Mietvertrags. Eine Wohnung ist in eine Ausstattungskategorie auch bei
Fehlen eines Ausstattungsmerkmals einzuordnen, wenn das fehlende
Ausstattungsmerkmal, nicht jedoch eine Badegelegenheit, durch ein
oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren Ausstattungskategorie
aufgewogen wird.
(3) Der Kategoriebetrag je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat
wird für die Ausstattungskategorie
1. A mit 2,64 Euro,
2. B mit 1,98 Euro,
3. C mit 1,32 Euro,
4. D mit 0,66 Euro
festgesetzt und entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6
valorisiert.
(4) Der Bundesminister für Justiz hat die durch die Valorisierung
geänderten Beträge und den Zeitpunkt, in dem deren Änderung
mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen. Die
Kundmachung hat auch einen Hinweis auf die in § 16 Abs. 9 zweiter
Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des
Hauptmietzinses zu enthalten.
Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

§ 16. (1) Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über
die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten
Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen der Abs. 2 bis 5 bis zu
dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des
Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs-
und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn
1. der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein
Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als
Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für Wohnungen
zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, daß die
Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken
bedeutend überwiegt; ein Unternehmer, der eine
Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich auf die Überschreitung
des zulässigen Höchstmaßes nach Abs. 8 erster Satz nur berufen,
wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei
Übergabe des Mietgegenstandes, gerügt hat;
2. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund
einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu
errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer
nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-,
Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist;
3. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen
Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse
besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung
öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945
erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;
4. der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder
B ist und seine Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der
Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach
der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen
nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters
Berechtigten vermietet; bei Durchführung von
Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr;
5. ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des
Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die
Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses in Schriftform
getroffen wird.
(2) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der
zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der
Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je
Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht
übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§ 1 RichtWG) unter
Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen
ist. Für die Berechnung des demnach höchstzulässigen Hauptmietzinses
sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§ 2 Abs. 1
RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für
werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der
mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung
und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei die
folgenden, für die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände im
Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen sind:
1. die Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage
innerhalb eines Stockwerks, ihre über oder unter dem
Durchschnitt liegende Ausstattung mit anderen Teilen der
Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Keller-
oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder Abstellplätzen, ihre
sonstige Ausstattung oder Grundrißgestaltung, eine gegenüber der
mietrechtlichen Normwohnung bessere Ausstattung oder
Grundrißgestaltung jedoch nur, wenn sie nicht allein auf Kosten
des Hauptmieters vorgenommen wurde,
2. die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs. 4
RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei
die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des
Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind,
3. die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer
Etagenheizung, die er errichtet oder deren Errichtungskosten er
übernommen hat, durch einen entsprechenden Zuschlag,
4. die Lage (Wohnumgebung) des Hauses,
5. der Erhaltungszustand des Hauses,
6. die gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung niedrigere
Ausstattungskategorie bei einer Wohnung der
Ausstattungskategorie B und bei einer Wohnung der
Ausstattungskategorie C durch entsprechende Abstriche.
(3) Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß
Abs. 2 Z 4 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge
oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem
der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3
Abs. 2 und 5 und § 6 RichtWG) und den der Lage des Hauses
entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche
zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung
zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten
Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage
(Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden.
(4) Ein Zuschlag nach Abs. 3 ist nur dann zulässig, wenn die
Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist,
die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG),
und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in
Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages
ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.
(5) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der
für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D vereinbarte
Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat 0,66 Euro
nicht übersteigen; befindet sich diese Wohnung jedoch in brauchbarem
Zustand, so darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von 1,32 Euro
je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat vereinbart werden.
(6) Die in Abs. 5 genannten Beträge vermindern oder erhöhen sich
in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt
Statistik Österreich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2000 oder
des an seine Stelle tretenden Index gegenüber der für Februar 2001
verlautbarten Indexzahl ergibt, wobei Änderungen solange nicht zu
berücksichtigen sind, als sie 5 vH dieser Indexzahl und in der Folge
5 vH der zuletzt für die Valorisierung maßgebenden Indexzahl nicht
übersteigen. Bei der Berechnung der neuen Beträge sind Beträge, die
einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren
ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent
übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die
neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung
durch die Bundesanstalt Statistik Österreich folgenden übernächsten
Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die durch die
Valorisierung geänderten Beträge und den Zeitpunkt, in dem deren
Änderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt
kundzumachen; die Kundmachung hat in den Fällen einer Erhöhung auch
einen Hinweis auf die in Abs. 9 zweiter Satz angeführten weiteren
Voraussetzungen für eine Erhöhung des Hauptmietzinses zu enthalten.
(7) Der nach Abs. 1 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert
sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3)
um 25 vH. Wird der befristete Hauptmietvertrag in einen Mietvertrag
auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die Verminderung des nach
Abs. 1 bis 6 höchstzulässigen Hauptmietzinses ab dem Zeitpunkt der
Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Hauptmietvertrag ziffernmäßig
durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis
zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses
schriftlich ausgewiesen wurde.
(7a) (Anm.: Aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(7b) (Anm.: Aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(8) Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der
vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs. 1 bis 7 zulässigen
Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren
gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. Bei
befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs. 1 Z 3) endet diese
Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses
oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die
Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre.
(9) Ergibt sich durch die Anwendung einer
Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins (Anm.: richtig:
Hauptmietzins,) als nach Abs. 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig
ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine
Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des
Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten
Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung
(Abs. 6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der
Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der
Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor
dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt.
(10) Die Beschränkungen der Abs. 2 bis 7 gelten nicht für
Vereinbarungen über die zeitlich begrenzte Erhöhung des
Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der Erhaltung und von
nützlichen Verbesserungen im Sinn der §§ 3 und 4 sowie zur Deckung
der Kosten von geförderten Sanierungsmaßnahmen. Solche Vereinbarungen
sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Abschluß
des Mietvertrags zulässig; das Ausmaß der Erhöhung und der
Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich zu vereinbaren. Bei befristeten
Mietverträgen sind solche Vereinbarungen überdies nur zulässig,
sofern der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses
endet.
(11) Vereinbarungen gemäß Abs. 10 sind auch für spätere Mieter
rechtswirksam, sofern ihnen bei Abschluß des Mietvertrages das Ausmaß
der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum schriftlich bekanntgegeben
wurde und bei einem befristeten Mietvertrag der Erhöhungszeitraum
vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet.
(12) Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen
bleiben unberührt.
Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln und Mietzinsvereinbarungen

§ 16a. (1) Vereinbarungen, die eine Erhöhung des Hauptmietzinses
für den Fall einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die
Höhe des Hauptmietzinses vorsehen, sind rechtsunwirksam. Darunter
sind auch Vereinbarungen zu verstehen, in denen sich der Mieter für
den Fall einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Höhe
des Hauptmietzinses zum Abschluß einer neuen Mietzinsvereinbarung
verpflichtet hat.
(2) Ist oder war das Vorliegen einer Zinsanpassungsklausel im Sinn
des Abs. 1 Beweggrund für den Abschluß einer Mietzinsvereinbarung, so
ist diese Vereinbarung rechtsunwirksam; in diesem Fall gilt eine
frühere Mietzinsvereinbarung weiter.
Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche

§ 17. (1) Insoweit nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern
des Hauses für einzelne Aufwendungen des Hauses schriftlich ein
anderer Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist oder sich aus den
folgenden Bestimmungen ein solcher Verteilungsschlüssel ergibt,
bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten
des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes
zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benutzten oder trotz
ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen
Mietgegenstände des Hauses.
(1a) Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die
Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am
Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch
Meßvorrichtungen ermittelt werden können, kann durch schriftliche
Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens
zwei Dritteln der Mieter - berechnet nach der Anzahl der vermieteten
Mietgegenstände - des Hauses eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach
den Verbrauchsanteilen festgelegt werden. Bei Vorliegen einer solchen
Vereinbarung hat jeder Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in
seinem Mietgegenstand zu dulden. Konnten trotz zumutbarer Bemühungen
Verbrauchsanteile nicht erfaßt werden, so sind sie, sofern dies dem
Stand der Technik entspricht, durch rechnerische Verfahren zu
ermitteln; die Nutzfläche, für die auf diese Weise die
Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 20 vH nicht übersteigen. Der
Teil der Aufwendungen, der dem auf die allgemeinen Teile des Hauses
entfallenden Verbrauchsanteil zuzuordnen ist, ist nach dem
Verhältnis der Nutzflächen im Sinn des Abs. 1 aufzuteilen. Der
Vermieter kann für diese Aufwendungen eine vom Kalenderjahr
abweichende Abrechnungsperiode in der Dauer von zwölf Monaten
vorsehen.
(2) Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die
gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen
Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der
Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und
Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn-
oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und
Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu
berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher
Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung
oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von
Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen
Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.
(3) Die Nutzfläche ist nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei
Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt
wurde, ist sie jedoch auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans
zu berechnen, es sei denn, daß dies nicht möglich ist oder eine
Abweichung vom behördlich genehmigten Bauplan um mehr als 3 vH
erwiesen wird.
Erhöhung der Hauptmietzinse

§ 18. (1) Finden die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden,
unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit einschließlich
der nach § 3 Abs. 3 Z 1 anrechenbaren Verzinsung und
Geldbeschaffungskosten in der Summe der sich in den vorausgegangenen
zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge
keine Deckung und übersteigen sie die während des
Verteilungszeitraums zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen, so kann
zur Deckung des Fehlbetrags eine Erhöhung des Hauptmietzinses begehrt
werden. Zur Festsetzung des erforderlichen erhöhten Hauptmietzinses
sind maßgebend:
1. die Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren
ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge einschließlich
eines allfälligen Zuschusses, der aus Anlaß der Durchführung der
Arbeiten gewährt wird;
2. die angemessenen Kosten der durch einen Kostenvoranschlag
umschriebenen unmittelbar heranstehenden Erhaltungsarbeit
einschließlich der angemessenen Kosten der Bauverwaltung und
Bauüberwachung, soweit diese zusammen 5 vH der Baukosten nicht
überschreiten; diese Kosten sind um den Unterschiedsbetrag nach
Z 1 zu kürzen oder zu erhöhen (Deckungsfehlbetrag);
3. ein zehn Jahre nicht übersteigender Verteilungszeitraum, der
unter Berücksichtigung des Zeitraums, in dem sich solche oder
ähnliche Arbeiten bei Zugrundelegung regelmäßiger Bestandsdauer
erfahrungsgemäß wiederholen, sowie der wirtschaftlichen Lage des
Vermieters und der Gesamtheit der Mieter des Hauses nach
billigem Ermessen zu bestimmen ist;
4. das zur Finanzierung des Deckungsfehlbetrags notwendige eigene
oder fremde Kapital des Vermieters samt den mit der Aufnahme
fremden Kapitals verbundenen Geldbeschaffungskosten sowie das
auf den Kalendermonat umzurechnende Erfordernis zur Tilgung und
angemessenen Verzinsung dieses Kapitals;
5. ein nach freier Überzeugung (§ 273 ZPO) festzusetzender
Pauschalbetrag zur Deckung der Kosten von laufend
wiederkehrenden Erhaltungsarbeiten und der laufend fällig
werdenden Aufwendungen für die mit dem Eigentum verbundene
Vermögensteuer samt Zuschlägen zuzüglich des allfälligen
Betrags, der zur Tilgung und Verzinsung einer nach § 3 Abs. 3
Z 1 finanzierten früheren Erhaltungsarbeit je Kalendermonat
aufgebracht werden muß;
6. die Gesamtsumme der für die vermieteten, vom Vermieter benützten
oder trotz ihrer Vermietbarkeit leerstehenden Mietgegenstände
des Hauses anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse, die sich
gemäß § 20 Abs. 1 Z 1 lit. b bis d errechnen;
7. die Feststellung, ob oder inwieweit das nach Z 4 und 5
ermittelte monatliche Deckungserfordernis in der nach Z 6
ermittelten Gesamtsumme Deckung findet oder nicht.
(2) Ist der monatliche Hauptmietzins, den ein Hauptmieter für
seinen Mietgegenstand entrichtet, niedriger als der bei der
Berechnung der Gesamtsumme nach Abs. 1 Z 6 für den Mietgegenstand
ausgewiesene Betrag, so hat das Gericht (die Gemeinde, § 39) dem
Vermieter während des festgesetzten Verteilungszeitraums die Anhebung
dieses Hauptmietzinses nach Maßgabe des Deckungserfordernisses
(Abs. 1 Z 4 und 5) bis zu der im Abs. 1 Z 6 für den Mietgegenstand
ausgewiesenen Höhe des Hauptmietzinses zu bewilligen.
(3) Findet das nach Abs. 1 Z 4 und 5 ermittelte Deckungserfordernis
in der nach Abs. 1 Z 6 ermittelten Gesamtsumme nicht oder nicht zur
Gänze Deckung, so hat das Gericht (die Gemeinde, § 39) neben der nach
Abs. 2 allenfalls zu bewilligenden Anhebung der Hauptmietzinse die
Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses während des festgesetzten
Verteilungszeitraums in der Weise zu bewilligen, daß der Vermieter
von jedem Hauptmieter eines Mietgegenstandes im Haus neben dem für
den Mietgegenstand nach Abs. 1 Z 6 ausgewiesenen und allenfalls nach
Abs. 2 angehobenen monatlichen Hauptmietzins den auf den
Mietgegenstand nach dem Verhältnis der Nutzflächen (§ 17)
entfallenden Anteil am nicht gedeckten Teil des
Deckungserfordernisses begehren darf.
(4) Steht fest, daß eine Erhöhung der Hauptmietzinse auch dann
erforderlich ist, wenn die von den Hauptmietern gegen die
Hauptmietzinsabrechnung der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre
erhobenen Einwendungen berechtigt sind, und ist zu besorgen, daß
durch die Überprüfung dieser Einwendungen der Hauptmieter die
Durchführung der Erhaltungsarbeiten verzögert würde, so kann das
Gericht (die Gemeinde, § 39) die Überprüfung dieser Einwendungen der
Hauptmieter der Entscheidung nach § 19 Abs. 3 vorbehalten und
zunächst die Höhe der anrechenbaren Mietzinsreserven oder
Mietzinsabgänge nach freier Überzeugung (§ 273 ZPO) festsetzen.
(5) Der Vermieter kann eine Erhöhung der Hauptmietzinse für eine
Wohnung nicht verlangen,
1. wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handelt
und für sie ein Hauptmietzins vereinbart wurde, der 0,66 Euro je
Quadratmeter der Nutzfläche und Monat übersteigt; dieser Betrag
valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6;
2. wenn bei einem befristeten Hauptmietvertrag (§ 29 Abs. 1 Z 3)
die jeweils vereinbarte Vertragsdauer weniger als vier Jahre
beträgt.
Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung

§ 18a. (1) Wird vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine
Erhöhung der Hauptmietzinse (§ 18) begehrt, so hat das Gericht (die
Gemeinde, § 39) auf Antrag zunächst dem Grunde nach zu entscheiden,
ob und inwieweit die bestimmt bezeichnete Erhaltungsarbeit die
Erhöhung der Hauptmietzinse rechtfertigt und innerhalb welchen
Zeitraumes, der zehn Jahre nicht übersteigen darf, die dafür
erforderlichen Kosten aus den Hauptmietzinsen zu decken sind.
(2) Verpflichtet sich der Vermieter, die in der
Grundsatzentscheidung (Abs. 1) genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb
einer angemessenen Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen, so
kann das Gericht (die Gemeinde, § 39) auf Antrag aussprechen, daß
eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist. Beginn und
Ausmaß dieser vorläufigen Erhöhung (auch die zunächst zugrunde
gelegten Ausstattungskategorien) sind unter Berücksichtigung der
bereits vorliegenden Verfahrensergebnisse so festzusetzen, daß sie
das in der endgültigen Erhöhung voraussichtlich ergebende Ausmaß
nicht übersteigen. Werden der Entscheidung über die endgültige
Mietzinserhöhung bei einzelnen Mietgegenständen andere
Ausstattungskategorien zugrunde gelegt als in der vorläufigen
Mietzinserhöhung, so hat der Hauptmieter den sich daraus ergebenden
Differenzbetrag nachzuzahlen bzw. ist ihm ein übersteigender Betrag
zurückzuerstatten. Hält der Vermieter seine Pflicht zur Durchführung
der Arbeiten nicht ein, so hat er - unbeschadet der Bestimmungen des
§ 6 - die aus der vorläufigen Erhöhung der Hauptmietzinse sich
ergebenden Mehrbeträge samt einer angemessenen Verzinsung
zurückzuerstatten.
Kosten von Sanierungsmaßnahmen

§ 18b. Werden an einem Haus Sanierungsmaßnahmen (§ 11 des
Wohnhaussanierungsgesetzes, BGBl. Nr. 483/1984) vorgenommen, die mit
Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des
Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind, sind die zur
Finanzierung erforderlichen Darlehen innerhalb eines Zeitraumes
zurückzuzahlen, der zehn Jahre nicht übersteigt und ist außerdem zur
Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine
Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen
in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a) als
Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht
das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von
Erhaltungsarbeiten (§ 3) ohne Gewährung öffentlicher Förderungsmittel
nach dem Wohnhaussanierungsgesetz ergeben würde.
Nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen

§ 18c. (1) Werden in einem Haus (auf einer Liegenschaft) oder in
Häusern auf einer Liegenschaft, die hinsichtlich der Mietzinsbildung
eine wirtschaftliche Einheit bilden, nachträglich weitere Wohnungen
oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um- oder Zubau neu
errichtet, sind diese hinsichtlich ihrer Errichtungskosten als eigene
wirtschaftliche Einheit zu behandeln.
(2) Stünden den Baumaßnahmen Rechte zur Benützung von allgemeinen
Teilen der Liegenschaft, wie etwa von Dachboden- oder Kellerräumen,
Grünanlagen oder Hofflächen entgegen, so haben dennoch die bisherigen
Benützungsberechtigten die Baumaßnahmen unter der Voraussetzung zu
dulden, daß ihnen gleichwertige Benützungsrechte oder die sonstige
Möglichkeit zur gleichwertigen Befriedigung ihrer Interessen
eingeräumt werden, oder daß ihnen der Verlust des Benützungsrechtes
unter Berücksichtigung der bisherigen Ausübung abgegolten wird.
(3) Die Kosten von Baumaßnahmen zur nachträglichen Neuerrichtung
weiterer Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten durch Auf-, Ein-, Um-
oder Zubau können, soweit diese Baumaßnahmen in absehbarer Zeit
notwendig werdende Erhaltungsarbeiten ersetzen oder nützliche
Verbesserungen sind, in der Hauptmietzinsabrechnung nach Maßgabe des
§ 4 als Ausgaben ausgewiesen werden.
(4) Werden Baumaßnahmen nach Abs. 1 durchgeführt, so hat das
Gericht (die Gemeinde, § 39) auf Antrag des Vermieters über die Höhe
der Kosten gemäß Abs. 3 zu entscheiden, die aus der Mietzinsreserve
zu decken sind. Reicht die Mietzinsreserve zur Deckung der Kosten für
die jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden
Erhaltungsarbeiten sowie nützlichen Verbesserungsarbeiten nicht aus,
so sind die Fehlbeträge unter Anwendung der §§ 18, 18a, 18b und 19 zu
decken.
Antrag und Entscheidung

§ 19. (1) Die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses ist nur auf
Grund einer Entscheidung des Gerichtes (der Gemeinde, § 39) zulässig.
Zur Antragstellung sind der Vermieter, die Gemeinde, in deren
Sprengel das Haus gelegen ist, im eigenen Wirkungsbereich oder der
nach § 6 Abs. 2 bestellte Verwalter berechtigt. Dem Antrag sind
beizulegen:
1. ein Kostenvoranschlag über die unmittelbar heranstehende
Erhaltungsarbeit in dreifacher Ausfertigung;
2. die Hauptmietzinsabrechnung über die der Antragstellung
unmittelbar vorausgegangenen zehn Kalenderjahre;
3. eine Aufstellung, die alle vermieteten, vermietbaren oder vom
Vermieter benützten Mietgegenstände des Hauses enthält, wobei im
besonderen von jedem Mietgegenstand die topographische
Bezeichnung (Türnummer), die Nutzfläche, die
Ausstattungskategorie bei Wohnungen, die Höhe des monatlichen
Hauptmietzinses, die Höhe des nach § 18 Abs. 1 Z 6 anrechenbaren
monatlichen Betrages, der Vor- und Zuname des Mieters
(Benützers) anzuführen sind;
4. eine Berechnung des Deckungsfehlbetrags und des monatlichen
Deckungserfordernisses;
5. ein Finanzierungsplan einschließlich allfälliger Kreditzusagen.
(2) Selbst wenn der Antrag auf Bewilligung der Einhebung eines
erhöhten Hauptmietzinses nicht im Zuge eines Verfahrens zur
Durchführung von Erhaltungsarbeiten gestellt worden ist (§ 6 Abs. 3),
ist mit der Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses
der Auftrag zur Vornahme der der Entscheidung zugrunde liegenden
Erhaltungsarbeit binnen einer angemessenen, ein Jahr nicht
übersteigenden Frist (§ 6 Abs. 1) zu erteilen. Stellt sich nach dem
Ablauf der festgesetzten Frist heraus, daß die aufgetragenen Arbeiten
nicht durchführbar sind, so ist auf Antrag eines Mieters die
Bewilligung der Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zu
widerrufen und der Vermieter zu verpflichten, die von den Mietern des
Hauses auf Grund der widerrufenen Entscheidung entrichteten erhöhten
Hauptmietzinse zuzüglich einer angemessenen Verzinsung binnen 14
Tagen bei Exekution zurückzuerstatten.
(3) Hat das Gericht (die Gemeinde, § 39) die Überprüfung der von
den Mietern gegen die Hauptmietzinsabrechnung der vorausgegangenen
zehn Kalenderjahre erhobenen Einwendungen vorbehalten (§ 18 Abs. 3)
oder stellt sich während oder nach der Durchführung der aufgetragenen
Erhaltungsarbeit heraus, daß sich die veranschlagten Kosten geändert
haben und daß daher die zur Finanzierung des Deckungserfordernisses
bewilligte Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses zur Deckung eines
erhöhten Aufwands nicht ausreicht oder überhöht ist, so ist auf
Antrag des Vermieters, des nach § 6 Abs. 2 bestellten Verwalters oder
eines Hauptmieters der zur Tilgung des Deckungserfordernisses
notwendige erhöhte Hauptmietzins neu zu berechnen und für die
restliche Dauer des Verteilungszeitraums dementsprechend zu erhöhen
oder zu senken.
Hauptmietzinsabrechnung

§ 20. (1) Der Vermieter hat in übersichtlicher Form eine Abrechnung
über die Einnahmen und Ausgaben eines jeden Kalenderjahres zu legen.
1. Die Abrechnung hat als Einnahmen auszuweisen:
a) die dem Vermieter für die vermieteten Mietgegenstände des
Hauses als Hauptmietzins (erhöhter Hauptmietzins)
entrichteten Beträge;
b) für Objekte des Hauses, die der Vermieter benützt (Anm.:
richtig: benützt,) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat:
aa) den jeweiligen Richtwert (§§ 3, 5 und 6 RichtWG), wenn es
sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder um
eine Geschäftsräumlichkeit handelt; sofern aber bei
Geschäftsräumlichkeiten erwiesen wird, daß dieser Betrag
den für die Geschäftsräumlichkeit nach § 16 Abs. 1
angemessenen monatliche Hauptmietzins übersteigt, der
nach § 16 Abs. 1 angemessene Hauptmietzins,
bb) 75 vH des jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine
Wohnung der Ausstattungskategorie B handelt,
cc) 50 vH des jeweiligen Richtwerts, wenn es sich um eine
Wohnung der Ausstattungskategorie C handelt und
dd) 0,66 Euro valorisiert entsprechend der Regelung des § 16
Abs. 6, wenn es sich um eine Wohnung der
Ausstattungskategorie D handelt;
c) für Objekte des Hauses, die ein Wohnungseigentümer benützt
oder vermietet, die Kategoriebeträge gemäß § 15a Abs. 3 je
Quadratmeter der Nutzfläche und Monat;
d) für die Objekte des Hauses, die der Vermieter trotz ihrer
Vermietbarkeit mehr als sechs Monate leerstehen ließ, das
Eineinhalbfache des jeweils nach lit. b anzusetzenden
Betrages je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat; die
sechsmonatige Frist erhöht sich um ein Jahr, wenn der
Vermieter zur Anhebung des Standards eines Mietgegenstands
nützliche Verbesserungen (§§ 4 oder 5 Abs. 1) durchführen
ließ;
e) 25 vH der vom Vermieter aus der Vermietung oder Überlassung
von Dach- oder Fassadenflächen des Hauses zu Werbezwecken
erzielten Einnahmen;
f) die Zuschüsse, die dem Vermieter aus Anlaß der Durchführung
einer Erhaltungs- oder nützlichen Verbesserungsarbeit gewährt
wurden;
g) die im § 27 Abs. 4 genannten Beträge.
2. In der Abrechnung dürfen als Ausgaben ausgewiesen werden:
a) die Beträge, die aufgewendet wurden, um die durch Rechnungen
und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der zur
ordnungsgemäßen Erhaltung (§ 3) oder nützlichen Verbesserung
(§§ 4, 5) des Hauses durchgeführten Arbeiten zu decken;
b) 20 vH von den durch Rechnungen und Zahlungsbelege
(Quittungen) belegten Kosten der Arbeiten, die der Vermieter
in Kalenderjahren, in denen von den Hauptmietern des Hauses
kein gemäß § 18 Abs. 2 oder 3 erhöhter Hauptmietzins
eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§ 3) oder
nützlichen Verbesserung (§§ 4, 5) des Hauses aufgewendet hat;
c) die Beträge, die vom Vermieter für die mit dem Eigentum des
Hauses verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen entrichtet
wurden;
d) die zur Tilgung und Verzinsung eines Förderungsdarlehens des
Bundes, eines Landes oder eines öffentlich-rechtlichen Fonds
oder eines von diesem geförderten Darlehens (Kredites)
erforderlichen Beträge, soweit sich das Darlehen (der Kredit)
nicht ausschließlich auf vom Vermieter benützte oder trotz
ihrer Vermietbarkeit leerstehende Objekte beziehen;
e) die in § 10 Abs. 6 dritter Satz genannten Beträge;
f) 40 vH des Überschusses der Einnahmen (Z 1) über die Ausgaben
(lit. a bis e).
(2) Der Unterschiedsbetrag, der sich aus der Gegenüberstellung der
so ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres
errechnet, ist die Mietzinsreserve oder der Mietzinsabgang des
Kalenderjahres.
(3) Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens zum 30. Juni eines
jeden Kalenderjahres die Abrechnung über das vorausgegangene
Kalenderjahr an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch
die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise
Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in
Ausdrucke der Belege - zu gewähren. Auf Verlangen eines Hauptmieters
sind von der Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten
Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen.
(4) Kommt der Vermieter der in den Abs. 1 und 3 ausgesprochenen
Verpflichtung zur Abrechnung und Einsichtgewährung nicht nach, so ist
er auf Antrag eines Hauptmieters vom Gericht (der Gemeinde, § 39)
dazu zu verhalten. Weigert er sich auch bei der mündlichen
Verhandlung vor Gericht (der Gemeinde), die Mietzinsabrechnung zu
legen oder die Einsicht in die Belege zu gewähren, oder erscheint er
zur Verhandlung nicht, so hat das Gericht (die Gemeinde) auf Antrag
eines Hauptmieters dem Vermieter unter Androhung einer Ordnungsstrafe
bis zu 2 000 Euro aufzutragen, binnen einer angemessenen, 14 Tage
nicht übersteigenden Frist die Abrechnung zu legen und (oder) die
Einsicht in die Belege zu gewähren. Die Ordnungsstrafe ist zu
verhängen, wenn dem Auftrag ungerechtfertigterweise nicht
entsprochen wird; sie kann auch wiederholt verhängt werden.
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben

§ 21. (1) Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten
Kosten für
1. die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen
Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den
Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen
erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung
aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen
Wasserleitung;
1a. die Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur
Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs. 1a;
2. die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende
Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die
Schädlingsbekämpfung;
3. die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile
des Hauses, erforderlichenfalls auch des Hofraums und des
Durchgangs zu einem Hinterhaus;
4. die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden
(Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme
dem Betrag entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung
(§ 7) ausreicht; bestehen für solche Versicherungen besondere
Versicherungsbedingungen, die im Schadenfall den Einwand der
Unterversicherung des Versicherers ausschließen, so sind die
entsprechend solchen Versicherungsbedingungen ermittelten
Versicherungswerte als angemessen anzusehen;
5. die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche
Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und
gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden;
6. die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden,
wie besonders gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der
der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses
einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wenn
und soweit die Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach
der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände - des Hauses dem
Abschluß, der Erneuerung oder der Änderung des
Versicherungsvertrags zugestimmt haben;
7. die im § 22 bestimmten Auslagen für die Verwaltung;
8. die im § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die
Hausbetreuung.
(2) Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben sind die von
der Liegenschaft, auf die sich der Mietvertrag bezieht, zu
entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben mit Ausnahme solcher,
die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht
überwälzt werden dürfen. Der Vermieter hat die im Lauf des
Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen
Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres
abzurechnen; er hat die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im
Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den
Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei
Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu
gewähren.
(3) Der Vermieter darf zur Deckung der im Lauf eines
Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen
Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur
Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag
der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen
Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen
Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um
höchstens 10 vH überschritten werden darf. Der Vermieter hat die im
Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und
öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden
Kalenderjahres abzurechnen; er hat die Abrechnung an einer
geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter
aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die
Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der
Belege - zu gewähren. Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der
Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften
(Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen. In den
Fällen einer Jahrespauschalverrechnung beginnt die einjährige
Frist zur Geltendmachung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben
mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem die Betriebskosten
und öffentlichen Abgaben gegenüber dem Vermieter fällig geworden
sind. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuß zugunsten der
Hauptmieter, so ist der Überschußbetrag zum übernächsten Zinstermin
zurückzuerstatten. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu
Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum
übernächsten Zinstermin zu entrichten.
(4) Macht der Vermieter von der Jahrespauschalverrechnung nach
Abs. 3 nicht Gebrauch, so hat der Mieter den auf seinen
Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den
laufenden öffentlichen Abgaben an den Vermieter am 1. eines jeden
Kalendermonats zu entrichten, wenn ihm dessen Höhe vorher unter
Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird; dabei kann der
Vermieter jeweils die Betriebskosten und Abgaben in Anschlag bringen,
die spätestens am genannten Tag fällig werden. In jedem dieser Fälle
sind die Betriebskosten und Abgaben nur zu entrichten, wenn dem
Mieter deren Höhe wenigstens drei Tage vorher unter Vorlage der
Rechnungsbelege nachgewiesen wird. Betriebskosten und Abgaben,deren
Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, können nicht mehr
geltend gemacht werden.
(5) Kommt der Vermieter der im Abs. 3 ausgesprochenen Verpflichtung
zur Legung der Abrechnung und Einsichtgewährung in die Belege nicht
nach, so gilt § 20 Abs. 4.
(6) Der Bundesminister für Justiz kann durch Verordnung ÖNORMEN
bezeichnen, die in besonderem Maß geeignet sind, das Vorliegen der
Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 21 Abs. 3
festzustellen.
Auslagen für die Verwaltung

§ 22. Zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses
einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren u. dgl.
darf der Vermieter je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche
des Hauses den nach § 15a Abs. 3 Z 1 jeweils geltenden Betrag
anrechnen, der auf zwölf gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist.
Aufwendungen für die Hausbetreuung

§ 23. (1) Die Hausbetreuung umfaßt die Reinhaltung und Wartung
jener Räume des Hauses, die von allen oder mehreren Hausbewohnern
benützt werden können, solcher Flächen und Anlagen der Liegenschaft
und der in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers
fallenden Gehsteige einschließlich der Schneeräumung sowie die
Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft.
(2) Aufwendungen für die Hausbetreuung sind, soweit diese
a) durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem
gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils
des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz
bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der
erforderlichen Gerätschaften und Materialien,
b) durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer erfolgt,
der angemessene Werklohn,
c) durch den Vermieter selbst erfolgt, der Betrag nach lit. a.
Beachte

Zum Bezugszeitraum vgl. Art. IX Z 6, BGBl. I Nr. 147/1999.
Anteil an besonderen Aufwendungen

§ 24. (1) Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstandes auf Grund des
Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung berechtigt, eine der
gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie
einen Personenaufzug, eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder
eine zentrale Waschküche zu benützen, so bestimmt sich sein Anteil an
den Gesamtkosten des Betriebes dieser Anlage - soweit nicht das
Heizkostenabrechnungsgesetz anzuwenden ist - nach den Grundsätzen des
§ 17.
(2) Zu den besonderen Aufwendungen im Sinn des Abs. 1 zählen auch
die Kosten für die Betreuung von Grünanlagen sowie für den Betrieb
von sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die allen Mietern zur Verfügung
stehen.
(2a) Können bei Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den
Benützern zugeordnet werden, so dürfen diese Energiekosten in
pauschalierter Form (zum Beispiel durch Münzautomaten) von den
Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der Abrechnung
als Einnahmen auszuweisen.
(3) Im übrigen gilt § 21 Abs. 3 bis 5 sinngemäß.
Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige
Leistungen

§ 25. Stellt der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstandes
Einrichtungsgegenstände bei oder verpflichtet er sich auch zu anderen
Leistungen, so darf hiefür nur ein angemessenes Entgelt vereinbart
werden.
Beachte
Zum Bezugszeitraum: Abs. 3
§ 49c Abs. 3 idF BGBl. I Nr. 36/2000
Untermietzins

§ 26. (1) Wird der Mietgegenstand zur Gänze untervermietet, darf
der Untermietzins, abgesehen von der Überwälzung der
Mietzinsbestandteile gemäß § 15 Abs. 1 Z 2 bis 4 und der
Umsatzsteuer, den vom Untervermieter zulässigerweise zu entrichtenden
Hauptmietzins um nicht mehr als 50 vH übersteigen. Darüber hinaus
sind jedoch bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu
entrichtenden Mietzinses die vom Untervermieter getätigten
Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu
berücksichtigen, soweit sie für den Untermieter von objektivem Nutzen
sind. § 25 gilt für das Verhältnis zwischen Untervermieter und
Untermieter sinngemäß.
(2) Bei nur teilweiser Untervermietung des Mietgegenstandes darf
der Untermietzins einen dem untervermieteten Teil entsprechenden
angemessenen Betrag im Sinne des Abs. 1 nicht übersteigen.
(3) Im Fall eines befristeten Untermietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3)
vermindert sich der nach Abs. 1 und 2 höchstzulässige Untermietzins
- mit Ausnahme der überwälzten Mietzinsbestandteile gemäß § 15
Abs. 1 Z 2 und 3 - um 25 vH. Wird der befristete Untermietvertrag in
einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die
Verminderung des höchstzulässigen Untermietzinses ab dem Zeitpunkt
der Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Untermietvertrag
ziffernmäßig durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes
Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten
Untermietzinses schriftlich ausgewiesen wurde.
(4) Vereinbarungen über den Untermietzins sind insoweit unwirksam,
als der vereinbarte Untermietzins den nach Abs. 1 bis 3 zulässigen
Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren
gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. Bei
befristeten Untermietverträgen endet diese Frist frühestens sechs
Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner
Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist
beträgt in diesem Fall zehn Jahre.
Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

§ 27. (1) Ungültig und verboten sind
1. Vereinbarungen, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere
Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige
Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem
anderen etwas zu leisten hat; unter dieses Verbot fallen aber
nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen
Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwandes, den der
Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 zu ersetzen hat;
2. Vereinbarungen, wonach der Mieter für den Verzicht des
Vermieters auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes dem
Vermieter oder einem anderen etwas zu leisten hat;
3. Vereinbarungen, wonach für die Vermittlung einer Miete ein
offenbar übermäßiges Entgelt zu leisten ist;
4. Vereinbarungen, wonach von demjenigen, der Erhaltungs- oder
Verbesserungsarbeiten im Hause durchführt, dem Vermieter, dem
Verwalter, einem Mieter oder einer dritten Person, die von einer
dieser Personen bestimmt wurde, ein Entgelt für die Erteilung
oder Vermittlung des Auftrages zur Vornahme der Arbeiten zu
leisten ist;
5. Vereinbarungen, wonach der Vermieter oder der frühere Mieter
sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen
versprechen läßt, die mit dem Mietvertrag in keinem
unmittelbaren Zusammenhang stehen.
(2) Unter die Verbote des Abs. 1 fallen nicht
a) Beträge, die nach § 14 Abs. 1 oder § 17 WGG geleistet
werden;
b) Beträge, die bei Abschluß des Mietvertrages vom Mieter für
den Verzicht des Vermieters auf den Kündigungsgrund des § 30
Abs. 2 Z 4 und 6 gezahlt werden, sofern die konkreten
Umstände, die für den Mieter schon damals den Abschluß des
Mietvertrages ohne einen solchen Verzicht sinnlos gemacht
hätten, nachgewiesen werden und der für den Verzicht
gezahlte Betrag den Hauptmietzins für 10 Jahre nicht
übersteigt.
(3) Was entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 oder den
Bestimmungen des Abs. 1 geleistet wird, kann samt gesetzlichen Zinsen
zurückgefordert werden. Auf diesen Rückforderungsanspruch kann im
voraus nicht rechtswirksam verzichtet werden. Der Anspruch auf
Rückforderung der entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26
vereinnahmten Leistungen verjährt in drei Jahren; der Anspruch auf
Rückforderung der entgegen den Bestimmungen des Abs. 1 vereinnahmten
Leistungen verjährt in zehn Jahren. Die Verjährung des
Rückforderungsanspruchs ist gehemmt, solange bei Gericht (bei der
Gemeinde, § 39) ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig
ist.
(4) Ungeachtet einer Rückforderung nach Abs. 3 hat der Vermieter
die entgegen den Regelungen des Abs. 1 an ihn geleisteten Beträge als
Einnahmen im Sinn des § 20 Abs. 1 Z 1 lit. g auszuweisen.
(5) Wer für sich oder einen anderen Leistungen entgegennimmt oder
sich versprechen läßt, die mit den Vorschriften des Abs. 1 im
Widerspruch stehen, in den Fällen des Abs. 1 Z 4 auch wer eine solche
Leistung erbringt oder verspricht, begeht, sofern die Tat nicht nach
anderen Bestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine
Verwaltungsübertretung und ist von der Bezirksverwaltungsbehörde mit
Geldstrafe bis zu 15 000 Euro zu bestrafen. Die Geldstrafe ist unter
Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse und der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit so zu bemessen, daß sie den Wert
der nach Abs. 1 unzulässig vereinbarten Leistung, ist aber der Täter
bereits zweimal wegen einer solchen Verwaltungsübertretung bestraft
worden, das Zweifache dieses Wertes übersteigt; reicht das
gesetzliche Höchstmaß nicht aus, so kann dieses um die Hälfte
überschritten werden. Bei der Strafbemessung ist eine den Täter nach
Abs. 4 treffende Ausweisungspflicht mildernd zu berücksichtigen.
Würde eine so bemessene Geldstrafe zur Gefährdung der
wirtschaftlichen Existenz des Täters führen, so kann auch eine
niedrigere Geldstrafe ausgesprochen werden, als es dem Wert oder
zweifachen Wert der unzulässig vereinbarten Leistung entspräche. Die
für den Fall der Uneinbringlichkeit der Geldstrafe festzusetzende
Ersatzfreiheitsstrafe darf sechs Wochen nicht übersteigen.
(6) Ein Vermieter oder ein von diesem mit der Vermietung oder
Verwaltung des Mietgegenstands Beauftragter, der dem Vermieter mit
vollstreckbarer Entscheidung aufgetragene Erhaltungsarbeiten (§ 6
Abs. 1) nicht oder nur mit ungerechtfertigter Verzögerung durchführt
oder durchführen läßt und dadurch den Mieter erheblich und nachhaltig
im Gebrauch des Mietgegenstands beeinträchtigt, ist vom Gericht mit
Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder mit Geldstrafe bis zu
360 Tagessätzen zu bestrafen.
(7) Ebenso ist ein Vermieter oder ein von diesem Beauftragter zu
bestrafen, der - ungeachtet einer vollstreckbaren Entscheidung auf
Unterlassung - eine der in § 8 Abs. 2 festgelegten Duldungspflichten
des Hauptmieters in schikanöser und exzessiver Weise mißbraucht.
Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins