IMMOWOLF Immobilien Linz Urfahr

§ 28. Besteht der vereinbarte Hauptmietzins ganz oder teilweise in
Dienstleistungen des Hauptmieters, so kann der Hauptmieter verlangen,
daß der Wert der Dienstleistungen in der Höhe veranschlagt werde, die
dem jeweiligen ortsüblichen Entgelt für Dienstleistungen solcher Art
entspricht. Ergibt sich dadurch für die Dienstleistungen des
Hauptmieters ein erheblich höherer Betrag als der nach diesem
Bundesgesetz zulässige Mietzins, so hat der Vermieter dem Hauptmieter
für die Dienstleistungen das angemessene Entgelt zu bezahlen. Der
Vermieter kann aber seinerseits vom Hauptmieter statt der
Dienstleistungen die Entrichtung des nach diesem Bundesgesetz
zulässigen Mietzinses in barem begehren; das gleiche gilt, wenn zwar
das Dienstverhältnis, nicht aber das Hauptmietverhältnis beendet
wird.
Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des
Mietgegenstandes

§ 29. (1) Der Mietvertrag wird aufgelöst
1. durch Aufkündigung,
2. durch den Untergang des Mietgegenstandes, wenn und soweit eine
Pflicht zur Wiederherstellung (§ 7) nicht besteht,
3. durch Zeitablauf, jedoch nur wenn
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart
wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit
erlischt und
b) bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer
oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils
mindestens drei Jahre beträgt.
4. wenn der Mieter vom Vertrag vor dem Ablauf der bedungenen Zeit
aus den Gründen des § 1117 des allgemeinen bürgerlichen
Gesetzbuchs absteht,
5. wenn der Vermieter wegen erheblich nachteiligen Gebrauches des
Mietgegenstandes oder wegen Säumnis bei der Bezahlung des
Mietzinses nach § 1118 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs
die frühere Aufhebung des Vertrages fordert.
(2) Im Fall eines nach Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder
Untermietvertrags über eine Wohnung hat der Mieter nach Ablauf eines
Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des
Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den
Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten
gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu
kündigen.
(3) Mietverträge auf bestimmte Zeit, die durch den Verlauf der
Zeit nicht auflösbar sind oder nicht aufgelöst werden, gelten als
auf unbestimmte Zeit erneuert.
(4) Nach Abs. 1 Z 3 befristete Mietverträge können schriftlich
beliebig oft um jede - bei Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht
unterschreitende - Vertragsdauer erneuert werden.
(4a) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(4b) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(4c) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(5) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 22/1997)
(6) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 22/1997)
Kündigungsbeschränkungen

§ 30. (1) Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den
Mietvertrag kündigen.
(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn
1. der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit
erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die
übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens
aber acht Tage im Rückstand ist;
2. der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in
eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste
vertragswidrig verweigert;
3. der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen
Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise
vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder
sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das
Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder
einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten
Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die
körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um
Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu
bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es
unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten
seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden
Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten
Räume aufgenommenen Personen gleich;
4. der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von
Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar
in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten
Personen (§ 14 Abs. 3) dringend benötigt oder, wenngleich auch
nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im
Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen
eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe
Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung
kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht
weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des
Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten
Personen regelmäßig verwendet werden;
5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters
nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter
Personen (§ 14 Abs. 3) dienen;
6. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden
Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten
Personen (§ 14 Abs. 3) regelmäßig verwendet wird, es sei denn,
daß der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus
beruflichen Gründen abwesend ist;
7. die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag
bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung
regelmäßig verwendet werden, es sei denn, daß der Mieter nur
vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts
abwesend ist;
8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder
für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm
oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus
der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig
größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung;
die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es
sich um eine vom Wohnungseigentümer nach
Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung
handelt;
9. der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für
Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter
Ersatz beschaffen wird;
10. der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung
zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des
eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend
benötigt;
11. ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger
Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in
höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die
gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird;
12. bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete
wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden,
namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich
selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm
nach den Umständen die Aufrechterhaltung der
Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht
zugemutet werden kann;
13. ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter
Umstand eintritt, der in bezug auf die Kündigung oder die
Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter
(Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs. 3) oder
für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter)
allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen
vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist;
14. die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der
Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich
der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen
erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer
sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur
Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter
Ersatz beschafft wird;
15. ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der
Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll,
mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen
(geänderten) Baues sichergestellt ist, die
Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit
Bescheid erkannt hat, daß selbst unter Berücksichtigung
schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante
Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu
Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur
Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden
quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen
Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im
öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft
wird;
16. der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D"
weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs. 4
angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene
Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz
beschafft wird.
(3) Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht
unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß
zustehen soll, ist rechtsunwirksam. Überdies kann der Vermieter, der
das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus
dem Grund des Abs. 2 Z 8 nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt
der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen.
Ein Miteigentümer kann die Kündigungsgründe des Abs. 2 Z 8 bis 11
überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte
ist.
Teilkündigung

§ 31. (1) Benötigt der Vermieter oder ein Miteigentümer des Hauses,
der wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist, einzelne Teile eines
Mietgegenstandes für sich oder für Verwandte in gerader Linie
dringend, so kann er den Mietvertrag in Ansehung dieser Teile
aufkündigen, wenn der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert
benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten
abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur Befriedigung des
Wohnbedürfnisses des Mieters und der schon bisher mit ihm im
gemeinsamen Haushalt darin wohnenden eintrittsberechtigten Personen
oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht. Die hiefür
erforderlichen Kosten hat mangels anderweitiger Vereinbarung der
Vermieter zu tragen.
(2) Im Rechtsstreit auf Grund von Einwendungen gegen eine
Aufkündigung kann auf Antrag die Kündigung hinsichtlich einzelner
Teile des ganz aufgekündigten Mietgegenstandes oder anderer als der
vom Vermieter in Anspruch genommenen Teile als wirksam erkannt,
hinsichtlich der übrigen aber aufgehoben werden, wenn der
Kündigungsgrund nicht hinsichtlich des ganzen Mietgegenstandes
gegeben ist und eine abgesonderte Benutzung der entstehenden Teile
des Mietgegenstandes möglich ist oder ohne unverhältnismäßige
Schwierigkeiten möglich gemacht werden kann. Die Bestimmung des
Abs. 1 über die Kosten findet Anwendung.
(3) Wird eine Kündigung nur hinsichtlich eines Teiles des
Mietgegenstandes als wirksam erkannt, so steht es dem Mieter frei zu
erklären, daß er den Mietvertrag auch hinsichtlich des restlichen
Teiles des Mietgegenstandes nicht fortsetzen will. Eine solche
Erklärung ist, um rechtsgültig zu sein, ohne Verzug nach Rechtskraft
des Urteils gegenüber dem Vermieter abzugeben; der Mietvertrag endet
dann hinsichtlich des ganzen Mietgegenstandes an dem Tage, der sich
für den wirksam gekündigten Teil aus dem Urteil ergibt. Muß der
restliche Teil des Mietgegenstandes erst abgesondert benutzbar
gemacht werden, so hat der Mieter dem Vermieter den diesem
zugesprochenen Teil erst zu übergeben, wenn der ihm verbleibende Teil
abgesondert benutzbar gemacht ist. Die erforderlichen Arbeiten hat
der Mieter zu gestatten. Dies ist im Urteil auszusprechen
(4) In Fällen der in den vorhergehenden Absätzen bezeichneten Art
hat der Mieter für den verbleibenden Teil des Mietgegenstandes einen
Mietzins zu entrichten, der gegenüber dem bisher entrichteten
Mietzins angemessen vermindert ist. Entsteht darüber Streit, so kann
der Vermieter oder der Mieter bei Gericht den Antrag auf Entscheidung
stellen.
(5) Die vorstehenden Bestimmungen gelten sinngemäß, wenn der
Vermieter, der den Mietgegenstand mit Einrichtungsgegenständen
vermietet hat, die Einrichtungsgegenstände oder einzelne von ihnen
dringend benötigt, desgleichen für Nebenräume, wie Keller- oder
Dachbodenräume, oder Nebenflächen, wie Terrassen, Hausgarten,
Abstell- oder Ladeflächen, die mit einer Wohnung, einem Wohnraum oder
einer sonstigen Räumlichkeit mitvermietet worden sind.
(6) Überdies kann auch der Mieter die Miete von mitgemieteten
Nebenräumen oder Nebenflächen aufkündigen, wenn die aufgekündigten
Nebenräume oder Nebenflächen abgesondert benutzbar sind oder ohne
unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht
werden können. In diesen Fällen hat die für die Abtrennung
erforderlichen Kosten mangels anderweitiger Vereinbarung der
aufkündigende Mieter zu tragen.
Ersatzbeschaffung

§ 32. (1) Kündigt der Vermieter dem Mieter einen Mietgegenstand aus
Gründen des § 30 Abs. 2 Z 9, 11, 14 bis 16 auf, so kann er sich in
der Kündigung vorbehalten, die hiernach gebotenen
Ersatzmietgegenstände erst im Zug des Verfahrens anzubieten. Erhebt
der Mieter gegen diese Aufkündigung Einwendungen, so hat das Gericht
vorab durch Zwischenurteil darüber zu entscheiden, ob der
Kündigungsgrund - vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung - gegeben ist.
(2) Wird durch Zwischenurteil entschieden, daß der Kündigungsgrund
gegeben ist, so hat der Vermieter binnen drei Monaten nach dem
Eintritt der Rechtskraft des Zwischenurteils dem Mieter bei
Geschäftsräumlichkeiten einen nach Lage und Beschaffenheit
angemessenen, bei Wohnungen zwei entsprechende Wohnungen zur Auswahl
mit Schriftsatz als Ersatz anzubieten. Eine Wohnung ist entsprechend,
wenn sie dem Mieter nach der Größe, der Ausstattung, der Lage und der
Höhe des Mietzinses unter Berücksichtigung seiner persönlichen,
familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse zumutbar ist. Das
gleiche gilt, wenn der Mieter gegen die Aufkündigung Einwendungen
nicht erhebt oder ausdrücklich erklärt, gegen das Vorliegen des
Kündigungsgrundes Einwendungen nicht zu erheben. Der Vermieter kann
erst nach Ablauf von drei Monaten nach Zustellung des Anbots an den
Mieter die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Bietet der
Vermieter innerhalb der dreimonatigen Frist die Ersatzmietgegenstände
nicht an oder entspricht der Ersatz nach Ansicht des Mieters nicht
den Erfordernissen, so kann der Mieter die Fortsetzung des Verfahrens
beantragen.
(3) Im Zug des fortgesetzten Verfahrens hat der Vermieter auf
Begehren des Mieters überdies eine angemessene Entschädigung
anzubieten. Kommt der Vermieter diesem Begehren nicht nach oder ist
die Höhe der Entschädigung strittig, so hat das Gericht vor Schluß
der Verhandlung die angemessene Entschädigung durch Beschluß
festzusetzen und nach Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses
über die Aufkündigung durch Endurteil zu entscheiden. Die
Aufkündigung ist für rechtswirksam zu erklären, wenn der Mieter
1. spätestens im Zug des Rechtsstreites erster Instanz das Anbot
bezüglich einer der angebotenen Wohnungen, bezüglich des sonst
angebotenen Ersatzmietgegenstandes oder bezüglich der
angebotenen oder vom Gericht festgesetzten Entschädigung
angenommen hat; im Urteil ist die Pflicht zur Räumung Zug um Zug
gegen Leistung des angenommenen Ersatzmietgegenstandes oder der
angenommenen Entschädigung und unter gegenseitiger Aufhebung der
Verfahrenskosten auszusprechen, oder
2. weder einen Ersatzmietgegenstand noch eine Entschädigung
angenommen hat und sich erweist, daß das Anbot bezüglich einer
der angebotenen Wohnungen oder bezüglich des sonst angebotenen
Ersatzmietgegenstandes im Sinn des Abs. 2 angemessen oder
entsprechend gewesen ist; in diesem Fall gebührt dem Mieter,
unbeschadet seiner Pflicht zur Räumung, die angemessene
Entschädigung.
(4) Eine Entschädigung ist angemessen, wenn sie die Kosten für die
Beschaffung eines den Voraussetzungen des Abs. 2 angemessenen oder
entsprechenden Ersatzmietgegenstandes deckt.
(5) Der Vermieter hat überdies dem Mieter nach der Räumung die für
den Umzug in der Gemeinde erforderlichen Übersiedlungskosten zu
ersetzten. Das gleiche gilt im Fall des Umzugs in eine angebotene
Ersatzwohnung oder Geschäftsräumlichkeit, die außerhalb des
Gemeindegebiets gelegen ist. Zieht der Betroffene in eine außerhalb
des Gemeindegebiets gelegene Wohnung um, die nicht angeboten (Abs. 2)
worden ist, so hat der Vermieter die Übersiedlungskosten in einer für
den Umzug innerhalb der Gemeinde erforderlichen Höhe zu ersetzen.
Dieser Anspruch auf Ersatz der Übersiedlungskosten besteht auch in
den Fällen einer Kündigung aus den Gründen des § 30 Abs. 2 Z 8 oder
in den Fällen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 30 Abs. 2
Z 12.
Gerichtliche Kündigung

§ 33. (1) Mietverträge können nur gerichtlich gekündigt werden. Der
Vermieter hat in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen;
andere Kündigungsgründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr
geltend machen. Werden gegen die Kündigung Einwendungen erhoben, so
hat der Vermieter nachzuweisen, daß der von ihm geltend gemachte
Kündigungsgrund gegeben ist. Gegen die Versäumung der Frist zur
Anbringung von Einwendungen ist die Wiedereinsetzung in den vorigen
Stand nach den Bestimmungen der §§ 146 ff. ZPO zulässig.
(2) Wenn ein Mieter, dem aus dem Grund des § 30 Abs. 2 Z 1
gekündigt wurde und den an dem Zahlungsrückstand kein grobes
Verschulden trifft, vor Schluß der der Entscheidung des Gerichtes
erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung den geschuldeten
Betrag entrichtet, so ist die Kündigung aufzuheben; der Mieter hat
jedoch dem Vermieter die Kosten zu ersetzen, soweit ihn ohne seine
Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Ist die Höhe des
geschuldeten Betrages strittig, so hat das Gericht vor Schluß der
Verhandlung darüber durch Beschluß zu entscheiden.
(3) Abs. 2 gilt sinngemäß, wenn in einem Verfahren über eine
Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 16 der Mieter sich vor Schluß der der
Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden
Verhandlung mit der Standardverbesserung einverstanden erklärt, sowie
in Rechtsstreitigkeiten wegen Aufhebung der Miete und Räumung des
Mietgegenstandes, wenn der Klagsanspruch darauf gegründet ist, daß
der Mieter nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des
Mietzinses dergestalt säumig war, daß er mit dem Ablauf des Termines
den rückständigen Mietzins nicht vollständig entrichtet hatte (§ 1118
ABGB).
Beachte

Zum Bezugszeitraum vgl. Art. IX Z 7, BGBl. I Nr. 147/1999.
Benachrichtigung der Gemeinde

§ 33a. Sobald gegen einen Mieter ein auf die Erwirkung eines
Exekutionstitels auf Räumung von Wohnräumen abzielendes Verfahren
eingeleitet oder mit einem Mieter von Wohnräumen ein
Räumungsvergleich abgeschlossen wird, hat das Gericht davon die
Gemeinde zu benachrichtigen, sofern sich der Mieter nicht gegen diese
Benachrichtigung ausspricht; das Gericht hat dem Mieter Gelegenheit
zu einer solchen Ablehnung zu geben. Die Gemeinde kann soziale
Institutionen, die Hilfeleistungen bei drohendem Wohnungsverlust oder
Obdachlosigkeit erbringen, von der Verfahrenseinleitung oder dem
Vergleichsabschluß informieren.
Beachte
Zum Bezugszeitraum: Abs. 5
§ 49c Abs. 7 idF BGBl. I Nr. 36/2000
Verlängerung der Räumungsfrist im Urteil

§ 34. (1) Das Gericht kann in Rechtssachen über die Kündigung oder
Räumung gemieteter Wohnräume auf Antrag im Urteil eine längere als
die gesetzliche Räumungsfrist festsetzen, wenn der Mieter wichtige
Gründe dafür geltend macht und dem Vermieter aus der Verzögerung der
Räumung kein unverhältnismäßiger Nachteil erwächst. Die Verlängerung
darf nicht mehr als neun Monate betragen. Eine solche Entscheidung
kann ohne gleichzeitige Anfechtung der in der Hauptsache ergangenen
Entscheidung nur mit Rekurs angefochten werden; gegen die
Entscheidung des Gerichtes zweiter Instanz findet kein Rechtsmittel
statt.
(2) Während der Dauer der verlängerten Räumungsfrist bleiben,
unbeschadet gegenteiliger Vereinbarung und einer nach den
Bestimmungen dieses Bundesgesetzes zulässigen Erhöhung des
Mietzinses, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis so wie
bisher aufrecht.
(3) Hat der Mieter selbst den Mietgegenstand gekündigt, sind die
Abs. 1 und 2 nicht anzuwenden.
(4) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(5) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
Räumungsschutz des Scheinuntermieters

§ 34a. (1) Mit der Räumung ist innezuhalten, wenn den zu räumenden
Mietgegenstand ein Mieter nutzt, der glaubhaft macht, daß die
Räumungsexekution zur Umgehung der Ansprüche des Mieters nach § 2
Abs. 3 auf Anerkennung als Hauptmieter vollzogen werden soll. Dies
ist jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn der betreibende Gläubiger
nachweist, daß er den Mieter gemäß § 2 Abs. 2 vor Entstehung des der
Räumung zugrunde liegenden Exekutionstitels von der Endigung des
Hauptmietverhältnisses schriftlich verständigt hat.
(2) Die Aufschiebung (Hemmung) der Exekution kann auf Antrag
angeordnet werden, wenn ein Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter
nach § 2 Abs. 3 gestellt und glaubhaft gemacht ist, daß die
Räumungsexekution zur Umgehung der Ansprüche des Mieters nach § 2
Abs. 3 auf Anerkennung als Hauptmieter vollzogen werden soll. Im
übrigen gelten die Bestimmungen der Exekutionsordnung über die
Aufschiebung der Exekution; § 44 Abs. 2 Z 3 EO ist nicht anzuwenden.
(3) Die Exekution ist auf Antrag unter gleichzeitiger Aufhebung
aller bis dahin vollzogenen Exekutionsakte einzustellen, wenn der in
Abs. 1 angeführte Mieter rechtskräftig als Hauptmieter im Sinne des
§ 2 Abs. 3 anerkannt ist.
Außerkrafttreten des Exekutionstitels; Aufschiebung der
Räumungsexekution

§ 35. (1) Ist ein Mieter, dem rechtskräftig gekündigt worden ist,
im Fall der zwangsweisen Räumung der Wohnung oder eines Wohnraumes
der Obdachlosigkeit ausgesetzt, so ist auf seinen Antrag die
Räumungsexekution aufzuschieben (§ 42 EO), wenn die Aufschiebung dem
betreibenden Vermieter nach Lage der Verhältnisse zugemutet werden
kann. Die so bewilligte Verlängerung der Räumungsfrist soll drei
Monate nicht übersteigen. Bei besonders berücksichtigungswürdigen
Umständen darf darüber hinaus ein weiterer Aufschub, jedoch höchstens
zweimal und jeweils nicht länger als um drei Monate, bewilligt
werden. Wurde bereits im Urteil eine Verlängerung der Räumungsfrist
nach § 34 Abs. 1 bewilligt, so darf eine weitere Verlängerung der
Räumungsfrist nur bei Vorliegen besonders berücksichtigungswürdiger
Umstände bewilligt werden, und es darf die Gesamtdauer der so
bewilligten Räumungsaufschübe ein Jahr nicht übersteigen. Während der
Dauer eines Aufschubes gilt der § 34 Abs. 2.
(2) Setzt der Mieter nach der Bewilligung des Aufschubes der
Räumungsexekution einen neuen Kündigungsgrund, so ist auf Antrag des
Vermieters nach Einvernehmung des Mieters (§ 56 EO) die Aufschiebung
zu widerrufen und, wenn die ursprüngliche Räumungsfrist bereits
abgelaufen ist, eine neue Räumungsfrist zu bestimmen, die auf das zur
freiwilligen Räumung unbedingt erforderliche Maß zu beschränken ist.
(3) Im Verfahren über die Aufschiebung der Räumungsexekution findet
ein Kostenersatz zwischen den Parteien nicht statt.
Ersatz des Ausmietungsschadens

§ 36. Der Vermieter, der aus Gründen des § 30 Abs. 2 Z 8, 9, 10,
11, 14, 15 oder 16, ebenso der Vermieter, der auf Grund einer
Kündigung nach § 30 Abs. 2 Z 13 wegen des Eintritts eines bestimmten
Bedarfes einen gerichtlichen Exekutionstitel auf Räumung des
Mietgegenstandes erwirkt hat, der den Mietgegenstand aber nach dessen
Räumung entweder gar nicht oder anderweitig verwertet, ohne durch
eine mittlerweile eingetretene Änderung der Verhältnisse dazu
veranlaßt zu sein, hat dem so ausgemieteten Mieter den durch die
Ausmietung tatsächlich erlittenen Schaden zu ersetzen.
Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

§ 37. (1) Über die Anträge in den im folgenden genannten
Angelegenheiten entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige
Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist:
1. Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs. 3);
2. Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4
und 6);
3. Durchsetzung der Anbotspflicht (§ 5 Abs. 2);
4. Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung (§ 7);
5. Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von
Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten
einschließlich des Anspruches auf angemessene Entschädigung (§ 8
Abs. 2 und 3 und § 18c Abs. 2);
6. Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes (§ 9) sowie
Feststellung der Höhe und Ersatz von Aufwendungen auf eine
Wohnung (§ 10);
7. Wohnungstausch (§ 13);
8. Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses
(§§ 12a, 16, 43, 44, 45, 46, 46a, 46c), Untermietzinses (§ 26)
und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins
(§ 28);
8a. Aufgliederung eines Pauschalmietzinses (§ 15 Abs. 4);
9. Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an
den Gesamtkosten (§ 17);
10. Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a, 18b, 19) sowie Höhe
und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen gemäß § 18c (§ 18c
Abs. 4);
11. Legung der Abrechnungen (§ 20 Abs. 3 und 4, § 21 Abs. 5, § 24
Abs. 3, § 45 Abs. 2);
12. Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für
die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere
Aufwendungen (§§ 21 bis 24);
12a. Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und
sonstige Leistungen (§ 25);
13. Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und
Rückzahlung sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und
Verbesserungsarbeiten (§ 45);
14. Rückzahlungen von verbotenen Leistungen und Entgelten (§ 27).
(2) Liegen im Falle eines Wohnungstausches (Abs. 1 Z 7, § 13) die
Miethäuser in den Sprengeln verschiedener Bezirksgerichte, so ist,
sofern der Antrag gemeinsam bei einem der Bezirksgerichte gestellt
wird, dieses, sonst das zuerst angerufene der beiden Bezirksgerichte
zuständig.
(2a) Gilt der Verteilungsschlüssel für die Gesamtkosten des
Hauses (§ 17 Abs. 1) gemäß § 19 Abs. 1 zweiter Satz WEG 1975 auch für
die Miteigentümer der Liegenschaft, so stehen jedem dieser
Miteigentümer in den im Abs. 1 Z 9 angeführten Angelegenheiten die im
Abs. 3 und 4 genannten Rechte und Pflichten in gleicher Weise wie
einem Hauptmieter zu.
(3) In den im Abs. 1 genannten Verfahren gelten die allgemeinen
Bestimmungen über das Verfahren außer Streitsachen mit folgenden
Besonderheiten:
1. Die Verfahren werden auf Antrag eingeleitet.
2. Von Verfahren, die von einem oder mehreren Hauptmietern einer
Liegenschaft gegen den (die) Vermieter eingeleitet werden, hat
das Gericht auch die anderen Hauptmieter der Liegenschaft, deren
Interessen durch die Stattgebung des Antrages unmittelbar
berührt werden könnten, zu verständigen; dies gilt insbesondere
auch für die im Abs. 1 Z 12 angeführten Angelegenheiten.
Auch diesen Hauptmietern ist Gelegenheit zur Teilnahme am
Verfahren zu geben; es genügt, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu
dem dies noch zulässig ist, Gelegenheit zu Sachvorbringen haben.
3. In Verfahren, die vom Vermieter gegen Hauptmieter einer
Liegenschaft eingeleitet werden, kommt Parteistellung den
Hauptmietern der Liegenschaft zu, deren Interessen durch die
Stattgebung des Antrages unmittelbar berührt werden könnten.
Kommt in einem solchen Verfahren allen Hauptmietern der
Liegenschaft Parteistellung zu, so kann der Antrag gegen "die
Hauptmieter der Liegenschaft" gerichtet und die namentliche
Bezeichnung der Antragsgegner durch die Vorlage eines
Mieterverzeichnisses ersetzt werden.
4. Sind von einem Verfahren nach Z 2 auch andere Hauptmieter der
Liegenschaft zu verständigen, so kann die Zustellung an diese
Hauptmieter durch einen Anschlag vorgenommen werden, der an
einer allen Hausbewohnern deutlich sichtbaren Stelle des Hauses,
falls das Haus mehrere Stiegenhäuser hat, in jedem Stiegenhaus
anzubringen ist. Der Anschlag darf frühestens nach dreißig Tagen
abgenommen werden. Die Zustellung des das Verfahren einleitenden
Antrages ist mit Ablauf dieser Frist, spätere Zustellungen sind
mit dem Anschlag als vollzogen anzusehen. Die Gültigkeit der
Zustellung wird nicht dadurch berührt, daß der Anschlag noch vor
dieser Zeit abgerissen oder beschädigt wurde.
5. Kommt in einem Verfahren nach Z 3 mehr als sechs Hauptmietern
Parteistellung zu, so kann die Zustellung an diese Hauptmieter
durch einen Anschlag nach Z 4 verbunden mit einer individuellen
Zustellung an einen dieser Hauptmieter, der vom Gericht zu
bestimmen ist, vorgenommen werden.
6. Mehreren Parteien, die durch einen gemeinsamen Antrag ein
Verfahren eingeleitet haben, ist nur einmal zuzustellen, und
zwar zu Handen des von ihnen namhaft gemachten Vertreters
(Zustellbevollmächtigten), sonst zu Handen der im Antrag zuerst
genannten Partei. Überdies kann für namentlich bestimmte
Parteien, deren Interessen nicht offenbar widerstreiten,
jederzeit auch von Amts wegen ein gemeinsamer
Zustellbevollmächtigter bestellt werden; hiefür gilt § 97 ZPO
sinngemäß.
7. Zustellungen an den (die) Vermieter können auch zu Handen des
für die Liegenschaft bestellten Verwalters vorgenommen werden.
8. Den für das Verfahren bestellten und dem Gericht ausgewiesenen
Parteienvertretern ist jedenfalls zuzustellen.
9. Schriftsätze sind in mindestens dreifacher Ausfertigung
einzubringen. Das Gericht kann die Vorlage weiterer, zur
Verständigung der Parteien erforderlicher Ausfertigungen
anordnen.
10. Schriftliche Ladungen an die Parteien des Verfahrens haben den
Beisatz zu enthalten, daß es ihnen freisteht, sich schriftlich
zu äußern oder bei der mündlichen Verhandlung zu erscheinen.
11. Zur Vertretung der Parteien in erster und zweiter Instanz sind
auch die Funktionäre und Angestellten derjenigen Vereine befugt,
zu deren satzungsmäßigen Zwecken der Schutz und die Vertretung
der Interessen der Vermieter (Hausbesitzer) oder der Mieter
gehört und die sich mit der Beratung ihrer Mitglieder in
Mietangelegenheiten in mehr als zwei Bundesländern regelmäßig
befassen.
12. Sind zur Entscheidung Ermittlungen oder Beweisaufnahmen
notwendig, so hat der Entscheidung eine mündliche Verhandlung
voranzugehen. Für die Protokolle und Beweise gelten die
Bestimmungen der Zivilprozeßordnung; der § 183 Abs. 2 ZPO gilt
nicht, jedoch sind die Vorschriften über zugestandene Tatsachen
(§§ 266, 267 ZPO) anzuwenden.
13. Die §§ 146 bis 153 ZPO (Wiedereinsetzung in den vorigen Stand),
§§ 168 bis 170 ZPO (Ruhen des Verfahrens) sowie §§ 236 und 259
Abs. 2 ZPO (Zwischenantrag auf Feststellung) sind anzuwenden.
14. Ein Verfahren kann, sofern dies zweckmäßig ist, mit einem
anderen Verfahren nach Abs. 1, nach § 26 WEG 1975 oder nach § 22
WGG verbunden oder wegen eines solchen Verfahrens unterbrochen
werden.
15. Die Entscheidung in der Sache ergeht mit Sachbeschluß.
16. Vorbehaltlich der Z 17, 18, und 18a gelten für Rekurse der
Dritte Abschnitt des Vierten Teiles der Zivilprozeßordnung mit
Ausnahme der Bestimmungen über die Unterfertigung eines
schriftlichen Rekurses durch einen Rechtsanwalt.
17. Richtet sich ein Rekurs gegen einen Sachbeschluß, so
a) ist der § 517 ZPO nicht anzuwenden;
b) beträgt die Frist für den Rekurs vier Wochen;
c) ist eine Ausfertigung des Rekurses den Parteien, deren
Interessen durch die Stattgebung des Rekurses unmittelbar
berührt werden könnten, zuzustellen; die Z 4 und 5 über die
Zustellung durch Anschlag sind schon bei der Zustellung an
mehr als zwei Hauptmieter mit der Maßgabe anzuwenden, daß
sich der Anschlag auf die Bekanntgabe der Rekurserhebung
beschränken kann;
d) steht es den in lit. c genannten Parteien frei, binnen vier
Wochen nach Zustellung des Rekurses bei dem Gericht erster
Instanz eine Rekursbeantwortung einzubringen;
e) hat der Rekurs aufschiebende Wirkung;
f) hat das Rekursgericht, wenn es gegen die im Rekurs
ausdrücklich bekämpften Feststellungen Bedenken hat - nach
allfälliger Beweiswiederholung oder Beweisergänzung - selbst
Feststellungen zu treffen;
g) gilt für die Anberaumung und die Durchführung einer
mündlichen Rekursverhandlung die Z 12.
18. Für Revisionsrekurse gegen Sachbeschlüsse oder für Rekurse
gegen nach § 527 Abs. 2 ZPO anfechtbare Beschlüsse des
Gerichtes zweiter Instanz, mit denen ein Sachbeschluß
aufgehoben worden ist, gilt die Z 17 lit. a bis d; der § 528
Abs. 2 Z 1 und 2 ZPO ist nicht anzuwenden. Für
Revisionsrekurse gegen Sachbeschlüsse gilt überdies der
§ 505 Abs. 3 und Abs. 4 zweiter Satz ZPO entsprechend; der
außerordentliche Revisionsrekurs ist ohne die
Einschränkungen nach § 528 Abs. 3 ZPO zulässig.
18a. Die im § 528 Abs. 2 Z 1a, Abs. 2a und 3 ZPO genannten
Rechtsmittelbeschränkungen gelten nur für solche
Revisionsrekurse, die sich gegen Sachbeschlüsse in den im
Abs. 1 Z 5, 6, 8, 8a, 11, 12, 12a, 13 und 14 angeführten
Angelegenheiten richten, und überdies nur dann, wenn der
Entscheidungsgegenstand insgesamt 10 000 Euro nicht
übersteigt. Unbeachtlich ist, ob der
Entscheidungsgegenstand 4 000 Euro übersteigt oder nicht.
Besteht der Entscheidungsgegenstand in den im ersten Satz
angeführten Angelegenheiten nicht ausschließlich in einem
Geldbetrag, so hat das Rekursgericht auszusprechen, ob der
Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt 10 000 Euro
übersteigt oder nicht.
19. Die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung hat grundsätzlich jede
Partei selbst zu tragen; einer Partei ist jedoch der Ersatz
solcher Kosten aufzutragen, die sie mutwillig durch die Stellung
nicht gerechtfertigter Anträge verursacht hat. Inwieweit andere
Kosten des Verfahrens von einer Partei zu ersetzen sind oder
unter die Parteien zu teilen sind, hat das Gericht in einem
Verfahren, an dem zwei Parteien oder zwei Gruppen von Parteien
mit widerstreitenden Parteiinteressen beteiligt sind, unter
sinngemäßer Anwendung der §§ 41 ff. ZPO zu entscheiden. Liegen
diese Voraussetzungen nicht vor, so gilt, daß diese Kosten des
Verfahrens von den Parteien nach Billigkeit zu tragen sind;
dabei ist zu berücksichtigen, in welchem Ausmaß die Parteien mit
ihren Anträgen durchgedrungen sind, in wessen Interesse das
Verfahren durchgeführt wurde und welcher nicht
zweckentsprechende Verfahrensaufwand zumindest überwiegend durch
das Verhalten einzelner Parteien verursacht wurde.
20. Eine Verweisung auf den Rechtsweg ist nicht zulässig.
20a. In den in der Z 2 angeführten Verfahren erstreckt sich die
Rechtskraft von antragsstattgebenden Entscheidungen über
Feststellungsbegehren auf alle Hauptmieter, die von den
Verfahren nach Z 2 und 4 verständigt worden sind.
21. Die rechtskräftigen Entscheidungen bilden einen Exekutionstitel
nach der Exekutionsordnung; § 19 AußStrG ist nicht anzuwenden.
22. Zur Sicherung von Ansprüchen, die in einem Verfahren nach
Abs. 1 geltend zu machen sind, kann das Gericht einstweilige
Verfügungen nach der Exekutionsordnung erlassen. Soll die
einstweilige Verfügung der Sicherung eines Anspruchs auf
Durchführung von Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs. 3 Z 2 dienen,
so kann ihre Bewilligung nicht von einer Sicherheitsleistung
nach § 390 Abs. 2 der Exekutionsordnung abhängig gemacht
werden. Wird ein Antrag auf Erlassung einer einstweiligen
Verfügung bei Gericht gestellt, so kann ab diesem Zeitpunkt ein
Verfahren vor der Gemeinde gemäß § 39 nicht mehr anhängig
gemacht werden; für ein bereits vor der Gemeinde anhängiges
Verfahren gilt § 40 Abs. 2 zweiter Satz sinngemäß. Der Antrag
in der Hauptsache ist in diesen Fällen bei Gericht
einzubringen.
(4) Ergibt sich in einem Verfahren nach Abs. 1 ein Anspruch des
antragstellenden Mieters auf Rückforderung oder Ersatz, so ist sein
Gegner auch zur Zahlung des hienach zustehenden Betrages samt Zinsen
binnen 14 Tagen bei Exekution zu verhalten.
Stellungnahme der Gemeinde als Baubehörde

§ 38. Das Gericht (die Gemeinde, § 39) hat vor der Entscheidung
über einen Antrag auf
1. Durchführung von Erhaltungs-, Verbesserungs- oder
Wiederherstellungsarbeiten,
2. Bewilligung eines erhöhten Hauptmietzinses oder
3. Vornahme von Verbesserungen oder Änderungen am Mietgegenstand
der für die Baulichkeit als Baubehörde zuständigen Gemeinde die
Gelegenheit zu geben, binnen angemessener Frist zu den
beantragten Arbeiten und den damit in Zusammenhang stehenden
Fragen, wie im besonderen deren Notwendigkeit, Zweckmäßigkeit,
Preisangemessenheit, Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung
des Hauses oder des Ausmaßes der Beeinträchtigung eines
Mietgegenstandes, Stellung zu nehmen. Die Gemeinde kann auch einen
Dritten zur Abgabe dieser Stellungnahme ermächtigen.
Entscheidung der Gemeinde

§ 39. (1) Verfügt eine Gemeinde über einen in Mietangelegenheiten
fachlich geschulten Beamten oder Angestellten und rechtfertigt die
Anzahl der dort nach § 37 Abs. 1 anfallenden Verfahren die Betrauung
der Gemeinde zum Zwecke der Entlastung des Gerichtes, so kann ein
Verfahren nach § 37 Abs. 1 bei Gericht hinsichtlich der in der
Gemeinde gelegenen Mietgegenstände nur eingeleitet werden, wenn die
Sache vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht worden ist.
(2) Auf welche Gemeinden die im Abs. 1 genannten Voraussetzungen
zutreffen, stellt der Bundesminister für Justiz gemeinsam mit dem
Bundesminister für Inneres durch Kundmachung fest.
(3) Die Gemeinde hat nach Vornahme der erforderlichen
Ermittlungen, wenn der Versuch einer gütlichen Beilegung des
Streites erfolglos geblieben ist, über den Antrag nach § 37 Abs. 1
zu entscheiden. Auf das Verfahren sind § 37 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3
Z 1 bis 14, 19 und 20a sowie Abs. 4 sinngemäß anzuwenden, im übrigen
auch die Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes
1991.
(4) Die Entscheidung der Gemeinde kann durch kein Rechtsmittel
angefochten werden. Sie bildet, wenn die Frist zur Anrufung des
Gerichtes nach § 40 Abs. 1 abgelaufen ist, einen Exekutionstitel im
Sinn des § 1 der Exekutionsordnung.
(5) Die im Verfahren vor der Gemeinde erforderlichen Schriften und
die vor ihr abgeschlossenen Vergleiche sind von Stempel- und
Rechtsgebühren befreit.