IMMOWOLF Immobilien Linz Urfahr

Langtitel
Bundesgesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz
2002 - WEG 2002)
(NR: GP XXI RV 989 AB 1050 S. 97. BR: 6613 AB 6616 S. 686.)
StF: BGBl. I Nr. 70/2002
Änderung
idF: BGBl. I Nr. 114/2002 (DFB)
BGBl. I Nr. 113/2003 (NR: GP XXII RV 249 AB 270 S. 38.
BR: AB 6897 S. 703.)
1. Abschnitt
Regelungsgegenstand und Begriffsbestimmungen

Regelungsgegenstand

§ 1. Dieses Bundesgesetz regelt die Rechtsform des
Wohnungseigentums, insbesondere die Voraussetzungen, die Begründung,
den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und
Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des
Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der
Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, die Ausschließung von
Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des
Alleineigentümers der Liegenschaft und das
wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren.
Begriffsbestimmungen

§ 2. (1) Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer
Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte
dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu
nutzen und allein darüber zu verfügen. Vorläufiges Wohnungseigentum
ist das nach den Regelungen im 10. Abschnitt beschränkte
Wohnungseigentum, das unter den dort umschriebenen Voraussetzungen
vom Alleineigentümer einer Liegenschaft begründet werden kann.
(2) Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige
Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge
(wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum
begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach
der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach
seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines
individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige
selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der
Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach
seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung
zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage.
Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch
Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die
ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu
nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist.
(3) Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum
verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich
nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder
Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu
nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das
Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder
Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.
(4) Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der
allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer
ausschließlichen Benützung entgegensteht.
(5) Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem
Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen
Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur
Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine
juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1
umschriebenen Umfang.
(6) Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich, sei
es auch bedingt oder befristet, von einem
Wohnungseigentumsorganisator die Einräumung von Wohnungseigentum an
einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt
zugesagt wurde. Wohnungseigentumsorganisator ist sowohl der
Eigentümer oder außerbücherliche Erwerber der Liegenschaft als auch
jeder, der mit dessen Wissen die organisatorische Abwicklung des
Bauvorhabens oder - bei bereits bezogenen Gebäuden - der
Wohnungseigentumsbegründung durchführt oder an dieser Abwicklung in
eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist. Miteigentumsbewerber ist
derjenige, dem im Fall der Begründung von vorläufigem
Wohnungseigentum schriftlich, sei es auch bedingt oder befristet,
vom (früheren) Alleineigentümer die Einräumung von Miteigentum an
der Liegenschaft und der Erwerb von Wohnungseigentum an einem
bestimmt bezeichneten Wohnungseigentumsobjekt zugesagt wurde.
(7) Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines
Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im
Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.
Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne
des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu
berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch
nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder
Geschäftszwecke geeignet sind.
(8) Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines
Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen
Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt
sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder
Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften
desselben.
(9) Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an der
Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem
Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem
Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller
Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft.
(10) Die Eigentümerpartnerschaft ist die Rechtsgemeinschaft zweier
natürlicher Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines
Wohnungseigentumsobjekts sind.
2. Abschnitt
Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum

Begründung von Wohnungseigentum; Titel, Zustimmung, Beschränkung

§ 3. (1) Das Wohnungseigentum kann begründet werden auf Grundlage
1. einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer
(Wohnungseigentumsvertrag),
2. einer gerichtlichen Entscheidung über eine Klage nach § 43,
3. einer gerichtlichen Entscheidung in einem Verfahren zur
Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft oder
4. einer gerichtlichen Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens
und der ehelichen Ersparnisse (§§ 81 bis 98 Ehegesetz).
(2) Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie
sich auf alle Wohnungen und alle sonstigen selbständigen
Räumlichkeiten der Liegenschaft sowie auf all jene Abstellplätze für
Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als
Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.
(3) An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum
nicht begründet werden.
Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes
Mietverhältnis

§ 4. (1) Mit der Begründung von Wohnungseigentum an einem
vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt geht die
Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über, dem
das Wohnungseigentum an diesem Objekt zukommt.
(2) Soweit der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts
Geldansprüche aus dem Mietverhältnis, die noch aus der Zeit vor der
Begründung des Wohnungseigentums an dem von ihm gemieteten Objekt
herrühren, gegen den Wohnungseigentümer auch durch Exekution nicht
hereinbringen kann, haftet die Eigentümergemeinschaft für den
Ausfall.
(3) Der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts kann
mietrechtliche Ansprüche, die sich auf die allgemeinen Teile der
Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen,
ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter
auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen.
Erwerb des Wohnungseigentums

§ 5. (1) Das Wohnungseigentum kann von jedem Miteigentümer
erworben werden, dessen Anteil den Mindestanteil nicht
unterschreitet. Zwei natürliche Personen, deren Miteigentumsanteile
je den halben Mindestanteil nicht unterschreiten, können als
Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben (§ 13).
(2) Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge kann
bis zum Ablauf von drei Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum
an der Liegenschaft nur von Personen oder Eigentümerpartnerschaften
erworben werden, denen Wohnungseigentum an einer Wohnung oder
sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt. Diese
Personen und Partnerschaften können während der dreijährigen Frist
Wohnungseigentum an mehr als einem Abstellplatz nur erwerben, soweit
die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze die Zahl
der Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten übersteigt;
bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der
schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm
vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen. Nach Ablauf dieser
Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem
Abstellplatz erwerben.
(3) Das Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das
Grundbuch erworben. Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil
einzutragen; bei einer Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der
Partner am Mindestanteil (§ 13 Abs. 1) zu verbinden. Wird auf einer
Liegenschaft das Wohnungseigentum einverleibt, so ist in der
Aufschrift des Gutsbestandsblatts das Wort "Wohnungseigentum"
einzutragen.
Grundlagen für die Einverleibung des Wohnungseigentums

§ 6. (1) Dem Antrag auf Einverleibung sind jedenfalls beizulegen
1. die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach § 3 Abs. 1
Z 1 oder die gerichtliche Entscheidung nach § 3 Abs. 1 Z 2
bis 4,
2. die Bescheinigung der Baubehörde oder das Gutachten eines für
den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein
beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für
das Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an
Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und über
die auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für
Kraftfahrzeuge,
3. das Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1) oder die rechtskräftige
Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9
Abs. 2).
(2) Die Bescheinigung oder das Gutachten gemäß Abs. 1 Z 2 darf
schon auf Grund der behördlich bewilligten Baupläne auf Antrag eines
Miteigentümers oder eines Wohnungseigentumsbewerbers ausgestellt
werden; der Verfasser eines solches Gutachtens hat der zuständigen
Baubehörde eine Ausfertigung des Gutachtens zu übermitteln.
3. Abschnitt
Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil

Berechnung der Nutzfläche

§ 7. Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf
Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies
jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom
Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH
erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.
Berechnung des Nutzwerts

§ 8. (1) Der Nutzwert ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei
Teilbeträge unter 0,5 abgerundet und ab 0,5 aufgerundet werden. Er
ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für
Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des
Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa dessen
Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks
oder dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und
Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3; eine Verbesserung der
sonstigen Ausstattung oder der Grundrissgestaltung des Objekts ist
nur zu berücksichtigen, wenn sie nicht allein auf Kosten des
Miteigentümers vorgenommen wurde.
(2) Zuschläge für die Ausstattung mit Zubehörobjekten im Sinne des
§ 2 Abs. 3 sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; es gilt die
Rundungsbestimmung des Abs. 1 erster Satz; der Zuschlag ist jedoch
mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen. Sonstige werterhöhende oder
wertvermindernde Unterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlag oder
Abstrich von nicht mehr als 2 vH rechtfertigen würden, sind zu
vernachlässigen.
(3) Der Nutzwert eines Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug darf
dessen Nutzfläche rechnerisch nicht übersteigen. Bei seiner
Berechnung ist neben den in Abs. 1 genannten Umständen auch zu
berücksichtigen, ob der Abstellplatz in einem Gebäude oder im Freien
liegt, letzterenfalls ob er überdacht ist.
Ermittlung und gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte

§ 9. (1) Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den
Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten
und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau-
oder das Immobilienwesen zu ermitteln.
(2) Auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht insbesondere dann
abweichend vom Nutzwertgutachten (Abs. 1) festzusetzen, wenn
1. das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung
verstößt,
2. das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als
3 vH von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht,
3. sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts durch eine
gegenüber den Grundlagen der Nutzwertermittlung abweichende
Bauführung um mehr als 3 vH ändert,
4. sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts nach
Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der
Liegenschaft wesentlich ändert oder
5. sich die Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich
unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder
durch die Übertragung von Zubehörobjekten im Sinne des § 2
Abs. 3 ändern.
(3) Abs. 2 gilt entsprechend auch für eine gerichtliche
Neufestsetzung der Nutzwerte abweichend von einer bereits früher
ergangenen Nutzwertfestsetzung durch das Gericht.
(4) In den Entscheidungen über die gerichtliche
Nutzwertfestsetzung ist auch festzustellen, inwieweit sich durch sie
die Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der
Liegenschaft ändert.
(5) In den Fällen des Abs. 2 Z 5 sind die Nutzwerte der von der
Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentumsobjekte so
festzusetzen, dass die Summe ihrer Nutzwerte gleich bleibt.
Recht zum Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung;
Ausgleichspflicht

§ 10. (1) Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann in den Fällen
des § 9 Abs. 2 Z 1 bis 4 von jedem Miteigentümer und
Wohnungseigentumsbewerber, in den Fällen des § 9 Abs. 2 Z 5 nur
gemeinsam von den von der Änderung oder Übertragung betroffenen
Wohnungseigentümern beantragt werden.
(2) Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann im Fall des § 9
Abs. 2 Z 2 nur innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Bewilligung
der Einverleibung von Wohnungseigentum und in den Fällen des § 9
Abs. 2 Z 3 und 4 nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung der
Bauführung beantragt werden. Für einen Wohnungseigentumsbewerber
beginnt im Fall des § 9 Abs. 2 Z 2 die Antragsfrist erst mit der
Verständigung von der Einverleibung des Wohnungseigentums.
(3) Werden die Nutzwerte nach § 9 Abs. 2 Z 1 bis 4 gerichtlich
festgesetzt, so haben die Miteigentümer gegenseitig
Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu
übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein
Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt. Mangels
vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen
Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Die
durch die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat
der Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen
wird. Erfolgt aber eine Nutzwertfestsetzung nach § 9 Abs. 2 Z 1
bis 3 nach der Einverleibung des Wohnungseigentums, so sind auf
Antrag die Mindestanteile in der Weise zu berichtigen, dass jedem
Wohnungseigentümer der für sein Wohnungseigentumsobjekt nun
erforderliche Mindestanteil zukommt; bücherliche Rechte Dritter, die
auf dem Mindestanteil lasten, beziehen sich ohne weiteres auf den
berichtigten Mindestanteil; im Übrigen gilt § 136 Abs. 1 GBG 1955.
(4) Werden die Nutzwerte nach § 9 Abs. 2 Z 5 gerichtlich
festgesetzt, so gilt die Ausgleichspflicht nach Abs. 3 erster Satz
zwischen den von der Änderung oder Übertragung betroffenen
Wohnungseigentümern.
Verbindung mit dem Mindestanteil

§ 11. (1) Das Wohnungseigentum ist mit dem Mindestanteil
untrennbar verbunden. Es kann nur mit diesem zusammen beschränkt,
belastet, veräußert, von Todes wegen übertragen und der
Zwangsvollstreckung unterworfen werden.
(2) Bücherliche Eintragungen auf dem Mindestanteil erstrecken sich
auch dann auf das Wohnungseigentum, wenn sie dem Wohnungseigentum im
Rang vorangehen.
(3) Im Fall der Zwangsversteigerung eines Miteigentumsanteils sind
die durch das Wohnungseigentum bewirkten Beschränkungen vom Ersteher
ohne Rücksicht auf den bücherlichen Rang und ohne Anrechnung auf das
Meistbot zu übernehmen.
Unteilbarkeit des Mindestanteils

§ 12. (1) Der mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundene
Mindestanteil darf, solange das Wohnungseigentum besteht, außer im
Fall einer Eigentümerpartnerschaft (§ 2 Abs. 10, § 13), nicht
geteilt werden.
(2) Würde nach dem Tod des Wohnungseigentümers nach den
Ergebnissen des Verlassenschaftsverfahrens der mit dem
Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil mehr als zwei natürlichen
Personen oder zwei natürlichen Personen zu unterschiedlichen
Anteilen oder zum Teil einer juristischen Person, einer
Personengesellschaft des Handelsrechts oder einer eingetragenen
Erwerbsgesellschaft zufallen und kommt es auch nicht zur Bildung
einer eingetragenen Erwerbsgesellschaft, die den Mindestanteil
erwirbt, so hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche
Feilbietung des Mindestanteils und des damit verbundenen
Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.
4. Abschnitt
Eigentümerpartnerschaft

Gemeinsames Wohnungseigentum der Partner

§ 13. (1) Für die Eigentümerpartnerschaft gelten, soweit im
Folgenden keine besonderen Regelungen getroffen werden, die
Bestimmungen des 16. Hauptstücks des Zweiten Teils des ABGB.
(2) Zur Begründung einer Eigentümerpartnerschaft müssen die
Partner Eigentümer je eines halben Mindestanteils (im Folgenden
"Anteil am Mindestanteil" genannt) sein; ihre Anteile am
Mindestanteil dürfen nicht verschieden belastet sein. Das Gleiche
gilt, wenn ein Wohnungseigentümer einer anderen Person unter
gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums den dazu
erforderlichen Anteil am Mindestanteil überträgt.
(3) Durch das gemeinsame Wohnungseigentum der Partner werden ihre
Anteile am Mindestanteil so verbunden, dass sie, solange die
Eigentümerpartnerschaft besteht, nicht getrennt und nur gemeinsam
beschränkt, belastet, veräußert oder der Zwangsvollstreckung
unterworfen werden dürfen. Die Zwangsvollstreckung auf Grund eines
Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Partner besteht, ist nur
im Weg des mit der Pfändung des Anspruchs auf Aufhebung des
gemeinsamen Wohnungseigentums zu verbindenden Antrags auf
Zwangsversteigerung des gesamten Mindestanteils und des damit
verbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums zulässig. In diesem
Exekutionsverfahren ist der Partner, gegen den kein Exekutionstitel
besteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung seiner Rechte alle
Rechtsmittel erheben, wie wenn er selbst Verpflichteter wäre;
überdies kann er gegen diese Exekution Widerspruch erheben (§ 37 der
Exekutionsordnung), wenn sich die Exekution auf das
Wohnungseigentumsobjekt bezieht, das ihm zur Befriedigung seines
dringenden Wohnbedürfnisses dient.
(4) Die Partner haften für alle Verbindlichkeiten aus ihrem
gemeinsamen Wohnungseigentum zur ungeteilten Hand. Sie dürfen über
das gemeinsame Wohnungseigentum und die Nutzung des im gemeinsamen
Wohnungseigentum stehenden Wohnungseigentumsobjekts nur gemeinsam
verfügen.
(5) Die mit ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum verbundenen
Befugnisse zur Mitwirkung an der Entscheidungsfindung in der
Eigentümergemeinschaft (Äußerungs- und Stimmrecht sowie
Minderheitsrechte bei der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft)
stehen den Partnern nur gemeinsam zu.
(6) Der vertragliche Ausschluss einer Klage auf Aufhebung der
Eigentümerpartnerschaft (§ 830 ABGB) ist nur für die ersten drei
Jahre ab Einverleibung der Partnerschaft im Grundbuch rechtswirksam.
Sind die Partner Ehegatten und dient ihr Wohnungseigentumsobjekt
wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe die Aufhebungsklage des
anderen unzulässig. Dient das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt
einem minderjährigen Partner zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses, so ist während dessen Minderjährigkeit die
Aufhebungsklage des anderen unzulässig.
Wohnungseigentum der Partner im Todesfall

§ 14. (1) Erwirbt beim Tod des einen Partners der überlebende
Partner den Anteil des Verstorbenen nicht ohnehin als Erbe oder
Vermächtnisnehmer allein, so gilt - vorbehaltlich einer abweichenden
Vereinbarung nach Abs. 4 - Folgendes:
1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen
Wohnungseigentum geht von Gesetzes wegen unmittelbar ins
Eigentum des überlebenden Partners über.
2. Der Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein, wenn der
überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht
festzusetzenden angemessenen Frist entweder auf ihn verzichtet
oder gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung
der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließt, auf
Grund derer der gesamte Mindestanteil einer Person ungeteilt
oder zwei natürlichen Personen je zur Hälfte - allenfalls unter
gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamen Wohnungseigentums -
zukommt.
3. Im Fall des Verzichts auf den Eigentumsübergang hat das
Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung des
gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen
Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.
4. Solange die Möglichkeit des Verzichts besteht, sind die Rechte
des überlebenden Partners am Anteil des Verstorbenen auf jene
eines Verwalters (§ 837 ABGB) beschränkt.
5. Erwirbt der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen
nach Z 1 oder geht der gesamte Mindestanteil auf Grund einer
Vereinbarung über, so gilt für die Eintragung in das Grundbuch
§ 178 AußStrG sinngemäß.
(2) Der überlebende Partner, der den Anteil des Verstorbenen am
Mindestanteil und Wohnungseigentum gemäß Abs. 1 Z 1 erwirbt, hat der
Verlassenschaft nach dem Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswerts
(§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils zu bezahlen. Eine
einvernehmliche Bestimmung der Höhe dieser Zahlungspflicht ist nur
zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist.
(3) Ist der überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter des
Verstorbenen und war Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums
eine Wohnung, die dem Überlebenden zur Befriedigung seines
dringenden Wohnbedürfnisses dient, so gilt Abs. 2 nicht. Der
überlebende Partner hat jedoch den anderen Pflichtteilsberechtigten
jenen Betrag zu bezahlen, der den Pflichtteilsansprüchen der anderen
in Bezug auf den halben Verkehrswert im Sinne des Abs. 2 - unter
Berücksichtigung auch des übrigen Nachlasses - entspräche. Ist ihm
die sofortige Entrichtung dieses Betrags nach seinen Verhältnissen,
insbesondere seinem Vermögen, seinem Einkommen, seinen
Sorgepflichten, seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur
Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenshaltung, nicht zumutbar,
so hat das Verlassenschaftsgericht mangels einer anderslautenden
Vereinbarung auf Antrag die Befriedigung unter Festsetzung einer
angemessenen Verzinsung bis zu einer Frist von höchstens fünf Jahren
hinauszuschieben; auch kann es die Zahlung in Teilbeträgen innerhalb
dieses Zeitraums bewilligen.
(4) Die Partner können durch schriftliche Vereinbarung bestimmen,
dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs nach Abs. 1 Z 1
der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen
Wohnungseigentum einer anderen natürlichen Person zukommt. Der durch
eine solche Vereinbarung Begünstigte erwirbt durch den Erbfall nicht
unmittelbar Eigentum am halben Mindestanteil, sondern erhält damit
erst einen Anspruch auf dessen Übereignung. Er hat diesen Anspruch
innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden
angemessenen Frist gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu
machen. Bei erfolgreicher Geltendmachung des Anspruchs hat der
Begünstigte im Fall eines Nachlasskonkurses das Recht auf
Aussonderung des halben Mindestanteils (§ 44 KO), sofern Gegenstand
des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung ist, die ihm zur
Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Unterlässt
der Begünstigte die fristgerechte Verfolgung seines Anspruchs, so
können die Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der
Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließen, auf Grund
derer der halbe Mindestanteil an eine natürliche Person übergeht.
Kommt auch eine solche Vereinbarung nicht zustande, so tritt der
Eigentumsübergang nach Abs. 1 Z 1 mit der Rechtsfolge des Abs. 2
oder 3 ein.
(5) Die Partner können die in Abs. 2 bestimmte Zahlungspflicht des
überlebenden Partners für den gesetzlichen Eigentumserwerb nach
Abs. 1 Z 1 durch schriftliche Vereinbarung abbedingen.
(6) Eine Vereinbarung nach Abs. 4 oder 5 ist unwirksam, soweit
durch sie die den (anderen) Pflichtteilsberechtigten in Abs. 2 und 3
eingeräumten Rechte beschränkt werden.
Eigentümerpartnerschaft von Ehegatten bei Nichtigerklärung,
Aufhebung oder Scheidung der Ehe

§ 15. Einigen sich im Fall der Nichtigerklärung, Aufhebung oder
Scheidung der Ehe die bisherigen Ehegatten nicht über die Aufhebung
ihrer Eigentümerpartnerschaft, so steht dem Begehren eines von ihnen
auf Aufhebung der Partnerschaft (§ 830 ABGB) nach Ablauf eines
Jahres seit dem Eintritt der Rechtskraft der Auflösung der Ehe der
Einwand der Unzeit oder des Nachteils nicht entgegen.
5. Abschnitt
Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte und der allgemeinen Teile der
Liegenschaft

Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts

§ 16. (1) Die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts kommt dem
Wohnungseigentümer zu.
(2) Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen (einschließlich
Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine
Kosten berechtigt; dabei gilt Folgendes:
1. Die Änderung darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine
Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen
Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der
äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die
Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen zur
Folge haben.
2. Werden für eine solche Änderung auch allgemeine Teile der
Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung
überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem
wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die
Einbeziehung oder der Einbau einer Wasserentnahmestelle oder
eines Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts, die
Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen,
Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen kann aus diesem
Grund jedenfalls nicht untersagt werden; das Gleiche gilt für
das Anbringen der nach dem Stand der Technik notwendigen
Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für
Multimediadienste, sofern der Anschluss an eine bestehende
Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
3. Werden für eine solche Änderung auch Wohnungseigentums- oder
Zubehörobjekte anderer Wohnungseigentümer in Anspruch genommen,
so muss überdies der betroffene Wohnungseigentümer die
Änderung nur zulassen, wenn sie keine wesentliche und dauernde
Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums zur Folge hat und sie
ihm bei billiger Abwägung aller Interessen zumutbar ist. Der
Wohnungseigentümer, der die Änderung durchführt, hat den
beeinträchtigten Wohnungseigentümer angemessen zu entschädigen.
4. Ist eine behördliche Bewilligung für Änderungen erforderlich,
die die anderen Wohnungseigentümer dulden müssen, so dürfen
diese eine allenfalls erforderliche Zustimmung nicht
verweigern.
5. Die Z 1 und 4 gelten sinngemäß auch für Änderungen im Bestand
räumlich unmittelbar aneinandergrenzender
Wohnungseigentumsobjekte sowie für die Übertragung von
Zubehörobjekten.
(3) Der Wohnungseigentümer hat das Wohnungseigentumsobjekt und die
dafür bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Strom-, Gas- und
Wasserleitungen sowie die Beheizungs- und sanitären Anlagen, auf
seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen
Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst. Er hat ferner das
Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu
gestatten, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der
Liegenschaft und der Behebung ernster Schäden des Hauses
erforderlich ist; für die vermögensrechtlichen Nachteile, die er
dadurch erleidet, ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen
zu entschädigen.
Benützungsregelung

§ 17. (1) Sämtliche Wohnungseigentümer können schriftlich eine
Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile
der Liegenschaft treffen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine gerichtliche Regelung über
die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft
oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus
wichtigen Gründen beantragen. Im erstgenannten Fall kann während des
Verfahrens über den Antrag mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der
Anteile eine vorläufige Benützungsregelung beschlossen werden.
(3) Die Benützungsregelung wird durch den Wechsel eines
Wohnungseigentümers nicht berührt. Sie ist bei Festsetzung durch das
Gericht von Amts wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch nur
eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag
dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch
ersichtlich zu machen.
6. Abschnitt
Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht

Rechtsfähigkeit und Vertretung der Eigentümergemeinschaft

§ 18. (1) Die Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der
Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten
eingehen sowie klagen und geklagt werden. Für Klagen gegen die
Eigentümergemeinschaft ist das Gericht örtlich zuständig, in dessen
Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Bei diesem Gericht kann auch
ein Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft geklagt
werden. Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft können gegen
die einzelnen Wohnungseigentümer nur nach Maßgabe des Abs. 3 zweiter
Satz und nur durch gesonderte Klagsführung geltend gemacht werden.
(2) Die Eigentümergemeinschaft wird vertreten:
1. wenn ein Verwalter bestellt ist,
a) durch den Verwalter,
b) bei Bestellung eines Eigentümervertreters nach § 22 in dem
von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur
durch den Eigentümervertreter;
2. wenn kein Verwalter bestellt ist,
a) durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit
der Wohnungseigentümer,
b) bei Bestellung eines vorläufigen Verwalters nach § 23 nur
durch diesen.
(3) Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener
Exekutionstitel kann nur in die Rücklage (§ 31) oder in die von den
Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für
Aufwendungen (§ 32) vollstreckt werden. Soweit die Forderung durch
eine solche Exekution nicht hereingebracht werden kann, haften die
Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile.
Bestellung eines Verwalters

§ 19. Die Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder
juristische Person zum Verwalter bestellen. Name und Anschrift des
Verwalters sind auf Grund des Bestellungsbeschlusses auf Antrag des
Verwalters oder eines Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich
zu machen.
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

§ 20. (1) Der Verwalter ist verpflichtet, die
gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren
und Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen,
soweit diese nicht gesetzwidrig sind. Dem Verwalter steht die
Verwaltung der Liegenschaft und dabei insbesondere auch die nach
außen unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft zu; im
Rahmen dieser Vertretung ist er auch zur Bestellung eines
berufsmäßigen Parteienvertreters befugt.
(2) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern bis spätestens zum
Ende der laufenden Abrechnungsperiode auf die in § 24 Abs. 5
beschriebene Weise eine Vorausschau zur Kenntnis zu bringen, in der
die in absehbarer Zeit notwendigen, über die laufende Instandhaltung
hinausgehenden Erhaltungsarbeiten und die in Aussicht genommenen
Verbesserungsarbeiten, die dafür erforderlichen Beiträge zur
Rücklage sowie die sonst vorhersehbaren Aufwendungen, vor allem die
Bewirtschaftungskosten, und die sich daraus ergebenden
Vorauszahlungen bekannt zu geben sind.
(3) Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen
des § 34 eine ordentliche und richtige Abrechnung sowie
gegebenenfalls nach den Regelungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes
die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu legen.
(4) Beabsichtigt der Verwalter den Abschluss eines Rechtsgeschäfts
mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres oder
wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so hat er die
Wohnungseigentümer auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen. Der
Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende
Instandhaltung hinausgehen, und für größere Verbesserungsarbeiten
mindestens drei Angebote einzuholen.
(5) Der Verwalter hat rückständige Zahlungen eines
Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft
einzumahnen und nötigenfalls Klage nach § 27 Abs. 2 binnen der dort
genannten Frist zu erheben und die Anmerkung der Klage zu
beantragen.
(6) Der Verwalter hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden
Ein- und Auszahlungen über ein auf die Gemeinschaft lautendes und
für jeden Wohnungseigentümer einsehbares gesondertes Konto
durchzuführen. Eigentümer eines auf diesem Konto vorhandenen
Guthabens ist die Eigentümergemeinschaft.
(7) Die dem Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des
Zweiten Teils des ABGB auferlegten Verbindlichkeiten können weder
aufgehoben noch beschränkt werden.
(8) Wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die
Eigentümergemeinschaft - neben allfälligen Schadenersatzansprüchen -
auch eine Herabsetzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts
nach Maßgabe der mit dem Pflichtverstoß einhergehenden Minderung des
Nutzens aus der Verwaltertätigkeit verlangen.
Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrags

§ 21. (1) Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so
können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den
Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum
Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
(2) Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit
bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der
Verwalter nach Ablauf von drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne
Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum
Ende jeder Abrechnungsperiode (§ 34 Abs. 2) kündigen.
(3) Im Übrigen kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigen
Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober
Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines
Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden; bei Auflösung
durch das Gericht ist die Wiederbestellung des Verwalters
unzulässig.
(4) Nach Auflösung des Verwaltungsvertrags ist die
Ersichtlichmachung des Verwalters bei Auflösung durch das Gericht
von Amts wegen, sonst auf Grund der Kündigungserklärung auf Antrag
des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers im Grundbuch zu
löschen.
(5) Die Regelungen der vorstehenden Absätze können nicht
vertraglich abbedungen werden.
(6) Wird ein auf bestimmte Zeit geschlossener Verwaltungsvertrag
nach Ablauf der Vertragsdauer stillschweigend verlängert (§ 863
ABGB), so gilt dies als Verlängerung auf unbestimmte Zeit.
Eigentümervertreter

§ 22. (1) Die Eigentümergemeinschaft kann aus dem Kreis der
Wohnungseigentümer eine natürliche Person mit deren Zustimmung zum
Eigentümervertreter bestellen. Der Eigentümervertreter vertritt die
Eigentümergemeinschaft gegenüber dem bestellten Verwalter, soweit
dieser die Belange der Gemeinschaft wegen widerstreitender eigener
Interessen - wie etwa im Fall einer gerichtlichen oder
außergerichtlichen Auseinandersetzung zwischen ihm und der
Gemeinschaft - nicht ausreichend wahrnehmen kann, sowie in dem von
der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich auch gegenüber
Dritten. Die Funktion des Eigentümervertreters endet spätestens zwei
Jahre nach seiner Bestellung; eine Wiederbestellung ist jedoch
zulässig.
(2) Der Eigentümervertreter hat Weisungen der Mehrheit der
Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig
sind. Im Rahmen der Vertretung der Eigentümergemeinschaft ist er
auch zur Bestellung eines berufsmäßigen Parteienvertreters befugt.
Für die Ersichtlichmachung des Eigentümervertreters im Grundbuch und
deren Löschung gelten § 19 zweiter Satz und § 21 Abs. 4
entsprechend.
Vorläufiger Verwalter

§ 23. Ist kein Verwalter bestellt, so kann sowohl ein
Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes
Interesse an einer wirksamen Vertretung der Eigentümergemeinschaft
hat, die gerichtliche Bestellung eines vorläufigen Verwalters
beantragen. Bis zu dieser Entscheidung gilt der im Grundbuch
erstgenannte Wohnungseigentümer als Zustellbevollmächtigter. Die
Vertretungsbefugnis des vorläufigen Verwalters endet mit der
Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft.
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft

§ 24. (1) Zur Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft dient
vornehmlich die Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch -
allenfalls ergänzend zu den in einer Eigentümerversammlung
abgegebenen Erklärungen - auf andere Weise, etwa auf schriftlichem
Weg, zustande kommen. Ein Beschluss ist - mit der sich aus Abs. 6
ergebenden Einschränkung - erst wirksam, nachdem allen
Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben worden ist; bis
dahin ist ein Wohnungseigentümer an seine bereits abgegebene
Erklärung nicht gebunden.
(2) Die Wohnungseigentümer können ihr Äußerungs- und Stimmrecht
entweder persönlich oder durch einen Vertreter ausüben. Weist der
für den Wohnungseigentümer Einschreitende seine Vertretungsbefugnis
nicht durch eine darauf gerichtete, höchstens drei Jahre alte,
schriftliche Vollmacht nach, so ist sein Handeln nur wirksam, wenn
es vom Wohnungseigentümer nachträglich binnen 14 Tagen schriftlich
genehmigt wird.
(3) Ist Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein
Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem
Wohnungseigentümer oder mit einer Person, mit der dieser durch ein
familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so
steht diesem Wohnungseigentümer kein Stimmrecht zu.
(4) Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich
nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Bei Stimmengleichheit
kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu
treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.
(5) Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind jedem
Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle
Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei
mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer
entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung
schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Eine Übersendung an den
Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbständigen
Räumlichkeit hat an die Anschrift seines Wohnungseigentumsobjekts
oder an eine andere von ihm bekannt gegebene inländische
Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Übersendung an den
Wohnungseigentümer eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge hat an
eine von ihm bekannt zu gebende inländische Zustellanschrift zu
erfolgen. Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf
beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur Anfechtung des
Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich ist der
Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist
bekannt zu geben.
(6) Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab
Anschlag eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft entsprechend
Abs. 5 mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden
Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen
formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen
Mehrheit gerichtlich festgestellt wird. Beschlüsse in
Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung können überdies
nach § 29 angefochten werden.
(7) Die den Wohnungseigentümern zustehenden Befugnisse zur
Mitwirkung an der Entscheidungsfindung in der Eigentümergemeinschaft
(Äußerungs- und Stimmrecht sowie Minderheitsrechte bei der
Willensbildung der Eigentümergemeinschaft) können nicht vertraglich
abbedungen werden.
Eigentümerversammlung

§ 25. (1) Soweit nichts anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit
von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird, hat der Verwalter
alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Tag und
Zeitpunkt der Eigentümerversammlung sind so zu wählen, dass
voraussichtlich möglichst viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen
können. Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer,
die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter
schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die
Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen. Das Recht jedes
Wohnungseigentümers, auf das Zustandekommen einer
Eigentümerversammlung auch ohne Tätigwerden des Verwalters
hinzuwirken, bleibt davon unberührt.
(2) Die Einberufung der Eigentümerversammlung und die dabei zur
Beschlussfassung anstehenden Gegenstände sind jedem
Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin
schriftlich auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis
zu bringen.
(3) Der Verwalter hat über die Teilnehmer an und über das
Geschehen bei der Eigentümerversammlung, insbesondere über die
Ergebnisse von Abstimmungen und gefasste Beschlüsse, eine
Niederschrift aufzunehmen und jedem Wohnungseigentümer auf die in
§ 24 Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis zu bringen. Hat eine
Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen
einen Vorschlag ergeben, so hat der Verwalter zur Herbeiführung
eines Beschlusses die bei der Versammlung nicht erschienenen und
auch nicht rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümer zugleich mit
der Bekanntmachung der Niederschrift aufzufordern, sich zu dieser
Frage ihm gegenüber innerhalb einer zu bestimmenden Frist
schriftlich zu äußern.
Gemeinschaftsordnung

§ 26. (1) Sämtliche Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung
über die Einrichtung bestimmter Funktionen innerhalb der
Eigentümergemeinschaft oder über die Willensbildung treffen. Eine
solche Vereinbarung ist rechtswirksam, wenn sie schriftlich
geschlossen wird und soweit sie nicht zwingenden Grundsätzen dieses
Bundesgesetzes widerspricht. Die mit einer solchen Funktion
betrauten Wohnungseigentümer können nicht mit Vertretungsbefugnis
ausgestattet werden.
(2) Die Gemeinschaftsordnung wird durch den Wechsel eines
Wohnungseigentümers nicht berührt. Sie ist, sofern die Unterschrift
auch nur eines Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf
Antrag dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch
ersichtlich zu machen.
Gesetzliches Vorzugspfandrecht

§ 27. (1) An jedem Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216
Abs. 1 Z 3 der Exekutionsordnung bestimmten Ausmaß ein gesetzliches
Vorzugspfandrecht zu Gunsten
1. der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer
des Anteils und
2. der Rückgriffsforderungen eines anderen Wohnungseigentümers
a) aus der Inanspruchnahme von dessen Haftung nach § 18 Abs. 3
zweiter Satz,
b) aus dessen Zahlung auf Verbindlichkeiten des Eigentümers des
Anteils, die mit der Verwaltung der Liegenschaft
zusammenhängen, oder
c) aus dessen Zahlung auf Verbindlichkeiten, die mit der
Verwaltung der Liegenschaft zusammenhängen und für die
dieser mit den übrigen Wohnungseigentümern zur ungeteilten
Hand haftet.
(2) Das Vorzugspfandrecht kommt dem Forderungsberechtigten nur zu,
wenn er die Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs
Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im
Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt.
(3) Die durch das Vorzugspfandrecht besicherte Forderung ist im
Fall einer Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils durch
Barzahlung zu berichtigen, soweit sie in der Verteilungsmasse (§ 215
der Exekutionsordnung) Deckung findet, ansonsten aber vom Ersteher
ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen.
7. Abschnitt
Verwaltung der Liegenschaft

Ordentliche Verwaltung

§ 28. (1) In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der
Liegenschaft entscheidet - unbeschadet der Rechte des einzelnen
Wohnungseigentümers nach § 30 - die Mehrheit der Wohnungseigentümer.
Zu diesen Angelegenheiten gehören insbesondere:
1. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der
Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen
Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen,
und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem
Wohnungseigentumsobjekt,
2. die Bildung einer angemessenen Rücklage (§ 31),
3. die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage
nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen
Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung,
4. die angemessene Versicherung der Liegenschaft,
5. die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des
Verwaltungsvertrags,
6. die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters,
7. die Erlassung und Änderung der Hausordnung,
8. die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer
abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft, an
eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, und
9. die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge.
(2) Die Eigentümergemeinschaft kann ungeachtet anderer
gesetzlicher oder vertraglicher Regelungen Mietverträge über nicht
im Wohnungseigentum stehende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge unter
Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen, sobald bei einer
Person, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen
selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt, ein Bedarf nach
einem Abstellplatz entsteht. Bei einem Mietvertrag mit einem
Wohnungseigentümer gilt dies nur dann, soweit dieser mehr als einen
Abstellplatz gemietet hat und der Bedarf des anderen
Wohnungseigentümers bei Abwägung der beiderseitigen Interessen
schwerer wiegt.
Außerordentliche Verwaltung

§ 29. (1) Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der
Liegenschaft, die über die in § 28 genannten Angelegenheiten
hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über
die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet die
Mehrheit der Wohnungseigentümer, doch kann jeder der Überstimmten
mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag
die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Die
Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener Verständigung
des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und
von ihrem Gegenstand (§ 25 Abs. 2) hingegen sechs Monate und beginnt
mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß § 24 Abs. 5.
(2) Das Gericht hat den Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn
1. die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen
würde oder
2. die Kosten der Veränderung - unter Berücksichtigung auch der in
absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten - nicht aus der
Rücklage gedeckt werden könnten.
(3) Eine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus dem Grund des
Abs. 2 Z 2 hat nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte
Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn
es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter
Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen
Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht.
(4) Würde die Veränderung nur zu einer Beeinträchtigung des
Antragstellers führen, die finanziell ausgeglichen werden kann, so
hat das Gericht auszusprechen, dass die Veränderung nur gegen
Entrichtung einer ziffernmäßig festzusetzenden angemessenen
Entschädigung vorgenommen werden darf.
(5) Im Übrigen gelten für Angelegenheiten der außerordentlichen
Verwaltung die §§ 834 und 835 ABGB.
(6) Unbeschadet seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis (§ 20
Abs. 1) darf der Verwalter Maßnahmen der außerordentlichen
Verwaltung nur auf Grund eines Beschlusses nach Abs. 1 durchführen.
Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen
Wohnungseigentümers

§ 30. (1) Jeder Wohnungseigentümer kann - über die Rechte zur
Anfechtung von Beschlüssen nach § 24 Abs. 6 und § 29 hinaus - mit
einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die
Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass
1. Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1 binnen einer angemessenen
Frist durchgeführt werden,
2. eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte
Beitrag zur Bildung der Rücklage angemessen erhöht oder
gemindert wird,
3. ihm die Entrichtung des auf ihn entfallenden Teils der durch
die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als
einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in
angemessenen, den Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht
übersteigenden Monatsraten gegen Bestellung einer Hypothek auf
seinem Miteigentumsanteil und Zahlung der ortsüblichen
Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die sofortige
Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der
Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist,
4. eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung
abgeschlossen wird,
5. dem Verwalter bei Verstößen gegen § 20 Abs. 2 bis 6 die
Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen wird,
6. ein Verwalter (§§ 19 ff.) oder ein vorläufiger Verwalter (§ 23)
bestellt oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung
der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird (§ 21 Abs. 3),
7. jene Bestimmungen der Hausordnung aufgehoben oder geändert
werden, die seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder ihm
bei billigem Ermessen unzumutbar sind,
8. jene Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung aufgehoben oder
geändert werden, die § 26 widersprechen, und
9. - sofern er Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen
selbständigen Räumlichkeit ist - ein nach § 28 Abs. 1 Z 8 über
einen Kraftfahrzeug-Abstellplatz geschlossener Mietvertrag
wegen eines bei ihm vorliegenden Bedarfs gekündigt wird.
(2) Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer die Mehrheit der
Miteigentumsanteile hat und zum unverhältnismäßigen Nachteil eines
anderen Wohnungseigentümers Maßnahmen trifft oder unterlässt
beziehungsweise dem Verwalter aufträgt oder untersagt, kann der
andere dagegen mit einem gegen den Mehrheitseigentümer zu richtenden
Antrag - im Fall einer bereits getroffenen oder aufgetragenen
Maßnahme innerhalb von drei Monaten ab deren Erkennbarkeit - das
Gericht anrufen, auch wenn es sich nur um eine Maßnahme der
ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1) handelt. Das Gericht kann dem
Mehrheitseigentümer die Unterlassung beabsichtigter, die Rücknahme
bereits getroffener oder die Durchführung verabsäumter Maßnahmen
auftragen. Der Anteilsmehrheit eines einzelnen Wohnungseigentümers
ist es gleichzuhalten, wenn die Mehrheit der Miteigentumsanteile im
Eigentum mehrerer Personen steht, die miteinander durch ein
familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden sind.
(3) Jeder Wohnungseigentümer hat Schäden an den allgemeinen Teilen
der Liegenschaft und ernste Schäden des Hauses in einem
Wohnungseigentumsobjekt bei sonstiger Schadenersatzpflicht ohne
Verzug dem Verwalter oder dem vorläufigen Verwalter anzuzeigen,
sofern dieser nicht bereits Kenntnis von dem Schaden hat. Bei Gefahr
im Verzug darf jeder Wohnungseigentümer auch ohne Zustimmung der
übrigen Wohnungseigentümer die zur Abwehr notwendigen Maßnahmen
treffen.
Rücklage

§ 31. (1) Die Wohnungseigentümer haben eine angemessene Rücklage
zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32) zu bilden. Bei der
Festlegung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die
voraussichtliche Entwicklung der Aufwendungen Bedacht zu nehmen.
(2) Die Rücklage ist als Vermögen der Eigentümergemeinschaft auf
einem auf die Gemeinschaft lautenden und für jeden
Wohnungseigentümer einsehbaren gesonderten Konto fruchtbringend
anzulegen und für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden.
(3) Bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter
ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss
an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die
Eigentümergemeinschaft herauszugeben. Wird der Verwaltungsvertrag
durch das Gericht aufgelöst, so ist dem Verwalter die Herausgabe des
festgestellten Überschusses binnen 14 Tagen bei Zwangsvollstreckung
aufzutragen.
(4) Für abweichende Abrechnungseinheiten und gesondert
abzurechnende Anlagen (§ 32 Abs. 6) können gesonderte Rücklagen
gebildet werden.
Aufteilung der Aufwendungen

§ 32. (1) Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der
Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern nach dem
Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode
zu tragen. Besteht aber ein vor Wohnungseigentumsbegründung über ein
wohnungseigentumstaugliches Objekt geschlossener Hauptmiet- oder
Nutzungsvertrag (§ 1 Abs. 1 MRG, § 13 WGG) nach diesem Zeitpunkt
weiter, so sind - soweit nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist
- nur die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten für die Erhaltung
und Verbesserung nach der Regelung des ersten Satzes, die übrigen
Aufwendungen jedoch nach dem Aufteilungsschlüssel zu tragen, der für
das vor Wohnungseigentumsbegründung eingegangene Hauptmiet- oder
Nutzungsverhältnis maßgeblich ist; hinsichtlich der diesem
Aufteilungsschlüssel unterliegenden Aufwendungen kann jeder
Wohnungseigentümer eine Überprüfung der Aufteilung gemäß § 37 MRG
beziehungsweise § 22 WGG beantragen.
(2) Sämtliche Wohnungseigentümer können einen von der Regelung des
Abs. 1 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der
Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen; für die nur
diese abweichende Abrechnungseinheit betreffenden Angelegenheiten
kann auch eine von der Liegenschaft abweichende Abstimmungseinheit
festgelegt werden. Solche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer
Rechtswirksamkeit der Schriftform; sie werden frühestens für die
ihrem Abschluss nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam.
(3) Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die
Anteile der Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit
wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen
ermittelt werden können, können die Wohnungseigentümer mit einer
Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine Aufteilung dieser
Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festlegen; dieser Beschluss
wird frühestens für die ihm nachfolgende Abrechnungsperiode wirksam.
Bei Vorliegen eines solchen Beschlusses hat jeder Wohnungseigentümer
die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Objekt zu dulden.
Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfasst
werden, so sind sie, sofern dies dem Stand der Technik entspricht,
durch rechnerische Verfahren zu ermitteln; die Nutzfläche, für die
auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 20 vH
nicht übersteigen. Der Teil der Aufwendungen, der dem auf die
allgemeinen Teile der Liegenschaft entfallenden Verbrauchsanteil
zuzuordnen ist, ist nach dem Schlüssel des Abs. 1 aufzuteilen.
(4) Können bei Gemeinschaftsanlagen die Energiekosten den
Benützern zugeordnet werden, so kann die Mehrheit der
Wohnungseigentümer festlegen, dass diese Energiekosten in
pauschalierter Form (zum Beispiel durch Münzautomaten) von den
Benützern eingehoben werden. Diese Entgelte sind in der Abrechnung
als Einnahmen auszuweisen.
(5) Das Gericht kann bei einer wesentlichen Änderung der
Nutzungsmöglichkeit seit einer Vereinbarung nach Abs. 2 oder bei
erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten den
Aufteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach
billigem Ermessen neu festsetzen. Eine solche Festsetzung ist ab der
der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers eine von
der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festsetzen, wenn auf
der Liegenschaft mehr als fünfzig Wohnungseigentumsobjekte oder eine
gesondert abzurechnende Anlage, wie etwa eine Waschküche, ein
Personenaufzug oder eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage,
vorhanden sind. Eine solche Festsetzung ist ab der der
Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam. Mit der
Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit kann auch die
Einrichtung einer von der Liegenschaft abweichenden
Abstimmungseinheit für die nur diese Abrechnungseinheit betreffenden
Angelegenheiten verbunden werden.
(7) Durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers werden der
Aufteilungsschlüssel, die Abrechnungseinheit und die
Abstimmungseinheit nicht berührt.
(8) Von der Regelung des Abs. 1 abweichende Aufteilungsschlüssel
sowie von der Liegenschaft abweichende Abrechnungs- und
Abstimmungseinheiten sind bei Festsetzung durch das Gericht von Amts
wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch nur eines
Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses
oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu
machen.
(9) Mangels anderslautender Vereinbarung sind die den
Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die
Aufwendungen für die Liegenschaft am Fünften eines jeden
Kalendermonats fällig.
(10) Soweit die Eigentümergemeinschaft ihre Umsätze
steuerpflichtig behandelt, hat jeder Wohnungseigentümer die auf sein
Wohnungseigentumsobjekt nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende
Umsatzsteuer zu entrichten.
Verteilung der Erträgnisse

§ 33. (1) Erträgnisse aus Wohnungseigentumsobjekten stehen dem
Wohnungseigentümer allein zu.
(2) Erträgnisse aus den allgemeinen Teilen der Liegenschaft stehen
allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile zu.
(3) Wenn für die Tragung der Kosten, die für die Errichtung
allgemeiner Teile der Liegenschaft anfallen, ein vom Verhältnis der
Miteigentumsanteile abweichender Schlüssel vereinbart wird, können
sämtliche Wohnungseigentümer festlegen, dass die aus diesen
allgemeinen Teilen erzielten Erträgnisse entsprechend diesem
Schlüssel verteilt werden, soweit diese Festlegung dem § 38 Abs. 1
nicht widerspricht. Für eine solche Festlegung gilt § 32 Abs. 2
zweiter Satz, 7 und 8 entsprechend. Im Übrigen können die Regelungen
der vorstehenden Absätze nicht vertraglich abbedungen werden.
Abrechnung

§ 34. (1) Die Abrechnung ist innerhalb von sechs Monaten nach
Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer an die in
§ 24 Abs. 5 bestimmte Anschrift zu übermitteln. Sodann ist den
Wohnungseigentümern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei
Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu
gewähren. Wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt, sind für ihn
gegen Kostenersatz Kopien (weitere Ausdrucke) der Belege
anzufertigen. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf
Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der
Abrechnungsfrist.
(2) Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. Eine davon
abweichende Abrechnungsperiode kann entweder durch schriftliche
Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder auf Antrag eines
Wohnungseigentümers aus wichtigen Gründen durch das Gericht
festgesetzt werden. Die vereinbarte Festsetzung ist frühestens ab
der der Vereinbarung, die gerichtliche ab der der Antragstellung
nachfolgenden Abrechnungsperiode wirksam. Durch den Wechsel eines
Wohnungseigentümers wird die Abrechnungsperiode nicht berührt. Die
abweichende Abrechnungsperiode ist bei Festsetzung durch das Gericht
von Amts wegen, sonst, sofern die Unterschrift auch nur eines
Wohnungseigentümers öffentlich beglaubigt ist, auf Antrag dieses
oder eines anderen Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu
machen.
(3) Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in
die Belege nicht gewährt oder werden die verlangten Kopien oder
Ausdrucke der Belege trotz Kostenerlags nicht angefertigt, so ist
der Verwalter auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht unter
Androhung einer Geldstrafe bis zu 6 000 Euro dazu zu verhalten. Die
Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag
ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; eine solche
Geldstrafe kann auch wiederholt verhängt werden.
(4) Soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird, ist
ein sich aus der Abrechnung zu Gunsten eines Wohnungseigentümers
ergebender Überschussbetrag auf dessen künftige Vorauszahlungen auf
die Aufwendungen für die Liegenschaft gutzuschreiben. Ergibt sich
aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten eines
Wohnungseigentümers, so hat dieser den Fehlbetrag innerhalb von zwei
Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Im Fall des Wechsels
eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung
verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit
Wohnungseigentümer ist.
(5) Der Bundesminister für Justiz kann durch Verordnung ÖNORMEN
bezeichnen, die in besonderem Maß als Grund- und Vorlage für eine
ordentliche Abrechnung geeignet sind.
8. Abschnitt
Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum

Erlöschen des Wohnungseigentums; Aufhebung der Gemeinschaft des
Eigentums

§ 35. (1) Das Wohnungseigentum erlischt durch den Untergang des
Gegenstands des Wohnungseigentums oder durch die Einverleibung der
Löschung auf Grund eines Verzichts des Wohnungseigentümers; die
Einverleibung der Löschung auf Grund eines Verzichts bedarf der
Zustimmung der Wohnungseigentümer und der Buchberechtigten, deren
Rechte den Mindestanteil belasten.
(2) Die Gemeinschaft des Eigentums an der Liegenschaft kann erst
aufgehoben werden, nachdem das auf der Liegenschaft erworbene
Wohnungseigentum erloschen ist.
Ausschließung von Wohnungseigentümern

§ 36. (1) Ein Wohnungseigentümer ist auf Klage der Mehrheit der
übrigen Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft auszuschließen, wenn
er
1. seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nicht nachkommt,
insbesondere die ihm obliegenden Zahlungen auch nicht bis zum
Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden
Verhandlung leistet,
2. von seinem Wohnungseigentumsobjekt oder den allgemeinen Teilen
der Liegenschaft einen die Interessen der übrigen
Wohnungseigentümer empfindlich schädigenden Gebrauch macht oder
3. durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob
ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen
verleidet oder sich gegenüber einem Wohnungseigentümer oder
einer im Haus wohnenden Person einer strafbaren Handlung gegen
das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit
schuldig macht, sofern es sich nicht um den Umständen nach
geringfügige Fälle handelt.
(2) Ist im Fall des Abs. 1 Z 1 strittig, welche Zahlungen der
beklagte Wohnungseigentümer zu leisten hat, so ist darüber
abgesondert zu verhandeln und mit Beschluss zu entscheiden. Zahlt
der beklagte Wohnungseigentümer vor Schluss der dem
erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung den geschuldeten
Betrag, so ist die Klage abzuweisen; der beklagte Wohnungseigentümer
hat jedoch die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit ihn ohne
Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte.
(3) In den Fällen des Abs. 1 Z 2 und 3 steht dem Verhalten des
auszuschließenden Wohnungseigentümers das Verhalten seines Ehegatten
und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie
der Personen gleich, die sein Wohnungseigentumsobjekt oder die von
ihm sonst benützten allgemeinen Teile der Liegenschaft mit seiner
Zustimmung oder Duldung benützen, sofern er es unterlässt, die ihm
mögliche Abhilfe zu schaffen.
(4) Die Ausschlussklage ist im Grundbuch anzumerken; diese
Anmerkung hat die Rechtsfolge des § 61 Abs. 2 GBG 1955. Nach Ablauf
von drei Monaten nach dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils kann
auf Antrag eines Wohnungseigentümers die Versteigerung des
Miteigentumsanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums nach
den Bestimmungen der Exekutionsordnung über die Zwangsversteigerung
durchgeführt werden.
(5) Findet ein durch ein Verhalten nach Abs. 1 Z 2 oder 3
unmittelbar beeinträchtigter Wohnungseigentümer, der für dieses
Verhalten keinen Anlass gegeben hat, nicht die Unterstützung der
Mehrheit zur Ausschließung des Wohnungseigentümers, der das
Verhalten an den Tag gelegt oder zu vertreten (Abs. 3) hat, so kann
der beeinträchtigte Wohnungseigentümer den betreffenden
Wohnungseigentümer auf Unterlassung dieses Verhaltens klagen. Wird
das Verhalten trotz eines der Klage stattgebenden Urteils und einer
darauf gegründeten Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, so
steht sodann die Klage auf Ausschließung auch dem beeinträchtigten
Wohnungseigentümer zu.
(6) In den Fällen des Abs. 1 Z 2 und 3 sind Personen, die mit dem
auszuschließenden Wohnungseigentümer durch ein familiäres oder
wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden sind, bei der
Versteigerung des Miteigentumsanteils vom Bieten ausgeschlossen
(§ 180 der Exekutionsordnung).
9. Abschnitt
Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers

Annahmeverbot; Ansprüche des Wohnungseigentumsbewerbers

§ 37. (1) Vor Eintragung der Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2) werden die mit dem
Wohnungseigentumsbewerber vereinbarten Zahlungen nicht fällig; der
Wohnungseigentumsorganisator darf sie vor Fälligkeit weder fordern
noch annehmen. Der Wohnungseigentumsbewerber kann alle Zahlungen,
die entgegen diesem Verbot angenommen wurden, zurückfordern. Der
Wohnungseigentumsorganisator hat die angenommenen Beträge ab dem
Zahlungstag mit einem den jeweiligen Basiszinssatz (§ 1 Abs. 1
1. Euro-JuBeG) um sechs Prozentpunkte übersteigenden Zinssatz zu
verzinsen.
(2) Hat der Wohnungseigentumsbewerber einem der
Wohnungseigentumsorganisatoren die zahlenmäßig bestimmt
vereinbarten, bis zur Vollendung der Bauführung zu entrichtenden
Beträge an Grund-, Bau- und sonstigen Kosten bezahlt, so hat er
gegen den verfügungsberechtigten Wohnungseigentumsorganisator den
Anspruch,
1. dass ihm das zugesagte wohnungseigentumstaugliche Objekt zur
Nutzung übergeben wird, sobald es beziehbar ist, und
2. dass nach Vollendung der Bauführung am Haus, in dem sich das
zugesagte wohnungseigentumstaugliche Objekt befindet, ohne
Verzug die für die Einverleibung seines Eigentumsrechts am
Mindestanteil und seines Wohnungseigentums erforderlichen
Urkunden errichtet und Anträge gestellt werden.
(3) Überdies haben die Wohnungseigentumsorganisatoren
1. vor oder mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums
dem Wohnungseigentumsbewerber bestimmt zu erklären, ob ein
Nutzwertgutachten (§ 9 Abs. 1) oder eine Entscheidung über
die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2) vorliegt und
welches Verhältnis sich daraus zur Summe der Nutzwerte aller
wohnungseigentumstauglichen Objekte der Liegenschaft ergibt,
2. den Wohnungseigentumsbewerber in allen Verfahren zur
gerichtlichen Nutzwertfestsetzung zu benennen und
3. die Miteigentümer und die Wohnungseigentumsbewerber, die noch
nicht Miteigentümer sind, ohne Verzug von der Vollendung der
Bauführung zu verständigen.

(4) Vor oder mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums
an Teilen eines Hauses, dessen Baubewilligung zum Zeitpunkt der
Zusage älter als 20 Jahre ist, haben die
Wohnungseigentumsorganisatoren dem Wohnungseigentumsbewerber ein
Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder
eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der
allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit
notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Das Gutachten
darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist
in den Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem
Wohnungseigentum erworben werden soll, einzubeziehen; mit seiner
Einbeziehung gilt der darin beschriebene Bauzustand als bedungene
Eigenschaft (§ 922 Abs. 1 ABGB). Wird in den Kaufvertrag kein
solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des
Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine
größeren Erhaltungsarbeiten erfordert.
(5) Sobald eine Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im
Grundbuch angemerkt ist und zumindest ein Wohnungseigentumsbewerber
Miteigentum erworben hat, gelten für die Verwaltung der Liegenschaft
und die Rechte der Miteigentümer die §§ 16 bis 34, 36 und 52. Ein
Wohnungseigentumsbewerber, der noch nicht Miteigentümer, zu dessen
Gunsten aber eine solche Zusage angemerkt ist, hat ab Bezug des
wohnungseigentumstauglichen Objekts die Rechte nach § 16 und § 52
Abs. 1 Z 2 sowie den Anspruch auf Rechnungslegung gemäß § 34.
Weiters hat ein solcher Wohnungseigentumsbewerber ab dem Zeitpunkt,
zu dem sein späterer Miteigentumsanteil - insbesondere durch ein
bereits vorliegendes Nutzwertgutachten - bekannt ist, die Rechte
eines Miteigentümers, sofern zumindest ein anderer
Wohnungseigentumsbewerber bereits Miteigentum erworben hat.
(6) Die Regelungen der vorstehenden Absätze können nicht
vertraglich abbedungen werden.
Rechtsunwirksame Vereinbarungen

§ 38. (1) Rechtsunwirksam sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die
geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder
Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte
aufzuheben oder unbillig zu beschränken, wie insbesondere
1. von Wohnungseigentumsorganisatoren vereinbarte Mietverträge
oder Nutzungsvorbehalte über Teile der Liegenschaft, die sich
nur als Zubehörobjekte im Sinn des § 2 Abs. 3 eignen oder an
denen Wohnungseigentum nicht bestehen kann (§ 3 Abs. 3),
2. Vereinbarungen oder Vorbehalte über die Vergabe oder
Durchführung von künftigen Instandhaltungs- oder
Verbesserungsarbeiten oder Vermittlungsaufträge jeder Art,
3. Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte,
4. Vereinbarungen über Beschränkungen der nach den §§ 918 bis 924,
932, 933, 933a und 934 ABGB zustehenden Rechte oder
5. Vereinbarungen über Konventionalstrafen oder Reugelder.
(2) Die Rechtsunwirksamkeit erstreckt sich auch auf den daraus
begünstigten Dritten, es sei denn, dass ihm die Absicht, auf der
Liegenschaft Wohnungseigentum zu begründen, weder bekannt war noch
bekannt sein musste.
Rücktritt des Wohnungseigentumsorganisators

§ 39. Macht der Wohnungseigentumsorganisator seinen Rücktritt
wegen Zahlungsverzugs mit Klage geltend und ist die Höhe der vom
Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer noch zu leistenden
Zahlungen strittig, so ist darüber abgesondert zu verhandeln und mit
Beschluss zu entscheiden. Zahlt der Wohnungseigentumsbewerber oder
Wohnungseigentümer vor Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil
vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag, so ist die Klage
abzuweisen; der Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer
hat jedoch dem Kläger die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit
ihn ohne Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte.
Grundbücherliche Sicherung des Wohnungseigentumsbewerbers

§ 40. (1) Auf Antrag des Liegenschaftseigentümers ist im Grundbuch
anzumerken, dass für die Begründung von Wohnungseigentum die
Verpfändung bis zu einem bestimmten Betrag vorbehalten wird
(Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung).
(2) Auf Antrag des Wohnungseigentumsbewerbers oder des
Wohnungseigentumsorganisators ist die Zusage der Einräumung des
Wohnungseigentums im Grundbuch anzumerken (Anmerkung der Einräumung
von Wohnungseigentum). Ist der Wohnungseigentumsorganisator nicht
alleiniger Liegenschaftseigentümer, so ist dazu die Zustimmung des
alleinigen Eigentümers beziehungsweise aller (anderen) Miteigentümer
der Liegenschaft erforderlich; einer öffentlichen Beglaubigung
dieser Zustimmungserklärungen bedarf es nicht. In der Anmerkung sind
der Wohnungseigentumsbewerber und die Bezeichnung des
wohnungseigentumstauglichen Objekts anzuführen. Die Anmerkung kann
auf Grund eines Rechtsgeschäfts unter Lebenden oder von Todes wegen
mit Rang wahrender Wirkung an den Erwerber des Rechts auf Einräumung
des Wohnungseigentums übertragen werden (Anmerkung der Übertragung
des Rechts auf Wohnungseigentumseinräumung); diese Anmerkung erfolgt
auf Antrag des bisherigen oder des neuen Wohnungseigentumsbewerbers
mit Zustimmung des jeweils anderen.
(3) Gleichzeitig mit der erstmaligen Eintragung einer Anmerkung
nach Abs. 1 oder 2 sind in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts die
Worte "Wohnungseigentum in Vorbereitung" einzutragen.
(4) Wird an dem in der Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum angeführten wohnungseigentumstauglichen Objekt
Wohnungseigentum begründet, so kann der eingetragene
Wohnungseigentumsbewerber die Einverleibung seines Eigentums am
Mindestanteil und des Wohnungseigentums im Rang dieser Anmerkung
auch dann verlangen, wenn die Liegenschaft nach der Anmerkung einem
Dritten übertragen oder belastet wurde. § 57 Abs. 1 GBG 1955 ist
entsprechend anzuwenden. Von der Löschung sind jedoch folgende
Eintragungen ausgenommen:
1. Veräußerungsverbote gemäß § 49 des Wohnbauförderungsgesetzes
1984 oder nach den landesgesetzlichen Vorschriften für die
Wohnbauförderung und Wohnhaussanierung,
2. Eintragungen, zu deren Übernahme sich der
Wohnungseigentumsbewerber gegenüber dem Liegenschaftseigentümer
verpflichtet hat, und
3. Pfandrechte im Rang einer Anmerkung der vorbehaltenen
Verpfändung, sofern diese der Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum im Rang vorging, bis zum angemerkten Betrag.
(5) Die Anmerkung der vorbehaltenen Verpfändung darf, wenn im Rang
danach eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum und nach
dieser ein Pfandrecht eingetragen ist, nur mit Zustimmung des
Pfandgläubigers gelöscht werden. Die Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum darf vor den in Abs. 4 genannten Eintragungen nur
mit Zustimmung des eingetragenen Wohnungseigentumsbewerbers gelöscht
werden.
Zustimmung zur Nachfinanzierung

§ 41. (1) Ist zwischen Wohnungseigentumsorganisator und
Wohnungseigentumsbewerber schriftlich vereinbart, dass der
Wohnungseigentumsorganisator dem Wohnungseigentumsbewerber
Kostensteigerungen (Bau- einschließlich der Finanzierungskosten,
jedoch nicht Grundbeschaffungskosten) in Rechnung stellen darf, so
ist dieser verpflichtet, einer zusätzlichen
Hypothekardarlehensaufnahme zur Finanzierung der Bauvollendung über
den bereits eingetragenen oder vorbehaltenen (§ 40 Abs. 1)
Pfandbetrag hinaus zuzustimmen. Die Höhe des zusätzlichen
Pfandbetrags hat das Gericht in entsprechender Anwendung des § 273
ZPO festzusetzen. Den beiderseitigen Ansprüchen wird durch diese
Entscheidung nicht vorgegriffen.
(2) Wenn über das Vermögen des Wohnungseigentumsorganisators der
Konkurs oder das Ausgleichsverfahren eröffnet wurde oder die
Voraussetzungen für die Eröffnung des Konkurses vorliegen oder ein
Antrag auf Eröffnung des Konkurses nur mangels kostendeckenden
Vermögens abgewiesen wurde, entscheidet darüber, ob der Aufnahme
zusätzlicher Hypothekardarlehen zur Finanzierung der Bauvollendung
zugestimmt wird, die nach Köpfen berechnete Mehrheit der
Wohnungseigentumsbewerber.
Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum

§ 42. (1) Ist auf einer Liegenschaft zumindest eine Anmerkung der
Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2) eingetragen oder das
Miteigentum an einem Anteil auf Grund eines Vertrags einverleibt,
der Anspruch auf eine derartige Anmerkung gibt, so ist auf Antrag
des nach § 12 BTVG bestellten Treuhänders im Grundbuch die
unbefristete Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von
Wohnungseigentum anzumerken. In dieser Anmerkung ist der Treuhänder
anzugeben. Der Antragsteller hat seine Bestellung zum Treuhänder
durch eine beglaubigte Bestätigung des Bauträgers oder durch einen
Gerichtsbeschluss nachzuweisen. Ist der Bauträger nicht
Liegenschaftseigentümer (Bauberechtigter), so ist überdies eine
beglaubigte Erklärung des Liegenschaftseigentümers (Bauberechtigten)
über seine Zustimmung zur Eintragung dieser Anmerkung vorzulegen; in
der Zustimmungserklärung muss der Bauträger angegeben sein.
(2) Die Anmerkung hat folgende Rechtswirkungen:
1. Soweit für wohnungseigentumstaugliche Objekte noch keine
Wohnungseigentumsbewerber vorhanden sind, übt der Treuhänder
die Rechte aus, die Wohnungseigentumsbewerbern nach § 41 Abs. 2
und § 44 zustehen würden.
2. Wohnungseigentumsbewerber können die Anmerkung der Einräumung
von Wohnungseigentum im Rang der Anmerkung der Rangordnung
verlangen.
(3) Die Anmerkung kann nur auf Antrag des Treuhänders gelöscht
werden.
(4) Im Fall des § 7 Abs. 6 Z 3 BTVG ist anstelle eines Treuhänders
der Bauträger, der zugleich Liegenschaftseigentümer
(Bauberechtigter) ist, unter den in Abs. 1 erster Satz genannten
Voraussetzungen antragsberechtigt. Der Antrag bedarf der
Beglaubigung. Der Bauträger hat die Gewährung der Förderung durch
Vorlage der schriftlichen Förderungszusicherung (§ 7 Abs. 6 Z 3
lit. a BTVG) nachzuweisen. In der Anmerkung ist das Vorliegen einer
öffentlichen Förderung im Sinne des § 7 Abs. 6 Z 3 BTVG anzugeben.
(5) Die Anmerkung nach Abs. 4 hat nur die Rechtswirkung des Abs. 2
Z 2.
(6) Die Anmerkung nach Abs. 4 kann nur auf Antrag des Bauträgers
mit einer beglaubigten Zustimmungserklärung jener
Wohnungseigentumsbewerber gelöscht werden, für die eine Anmerkung
der Einräumung von Wohnungseigentum eingetragen ist.
Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts

§ 43. (1) Sind die Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung
der Anträge oder der Errichtung der Urkunden (§ 37 Abs. 2 Z 2)
säumig, so kann der Wohnungseigentumsbewerber den
Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in die Einverleibung
seines Eigentums am Mindestanteil und seines Wohnungseigentums am
zugesagten Objekt bei dem Bezirksgericht klagen, in dessen Sprengel
die Liegenschaft gelegen ist.
(2) Sind die für die Bestimmung des Mindestanteils maßgebenden
Nutzwerte noch nicht ermittelt oder wird bescheinigt, dass die
Voraussetzungen für eine gerichtliche Nutzwertfestsetzung vorliegen,
so kann sich der Kläger die bestimmte Angabe des von ihm
beanspruchten Mindestanteils bis zur Ermittlung oder Festsetzung der
Nutzwerte vorbehalten. In diesem Fall hat das Gericht den Parteien
mit Beschluss aufzutragen, einen Ziviltechniker oder
Sachverständigen (§ 9 Abs. 1) mit der Erstattung eines
Nutzwertgutachtens zu betrauen beziehungsweise die Einleitung des
Verfahrens zur gerichtlichen Nutzwertfestsetzung zu beantragen, und
zugleich das Verfahren über die Klage zu unterbrechen. Das
unterbrochene Verfahren ist nach Vorliegen des Nutzwertgutachtens
beziehungsweise nach rechtskräftiger Entscheidung über die
gerichtliche Nutzwertfestsetzung auf Antrag wieder aufzunehmen.
(3) Der Kläger kann die Anmerkung der Klage im Grundbuch
verlangen. Die Anmerkung hat zur Folge, dass das über die Klage
ergehende Urteil auch gegen die Personen wirkt, die erst nach dem
Einlangen des Gesuchs um die Streitanmerkung beim Grundbuchsgericht
bücherliche Rechte erlangt haben. § 65 GBG 1955 ist mit der Maßgabe
anzuwenden, dass die Einverleibung des Eigentums am Mindestanteil
und des Wohnungseigentums im Rang der Streitanmerkung vorzunehmen
und alle nach der Streitanmerkung auf dem Mindestanteil
vorgenommenen Eintragungen zu löschen sind.
(4) Wenn zu Gunsten des Wohnungseigentumsbewerbers eine Anmerkung
nach § 40 Abs. 2 oder eine Streitanmerkung nach Abs. 3 eingetragen
ist, hat der Wohnungseigentumsbewerber im Konkurs oder im Ausgleich
über das Vermögen des Liegenschaftseigentümers einen Anspruch auf
Aussonderung des ihm zustehenden Mindestanteils und des damit
verbundenen Wohnungseigentums (§§ 11, 44 KO, §§ 11, 21 AO) sowie im
Fall der Zwangsversteigerung der Liegenschaft ein Widerspruchsrecht
nach § 37 der Exekutionsordnung.
Fortsetzung der Bauführung bei Insolvenz

§ 44. Wenn über das Vermögen des Wohnungseigentumsorganisators der
Konkurs oder das Ausgleichsverfahren eröffnet wurde oder die
Voraussetzungen für die Eröffnung des Konkurses vorliegen oder ein
Antrag auf Eröffnung des Konkurses nur mangels kostendeckenden
Vermögens abgewiesen wurde, entscheidet darüber, ob das Bauvorhaben
von einem anderen Wohnungseigentumsorganisator durchgeführt wird,
die nach Köpfen berechnete Mehrheit der Wohnungseigentumsbewerber.
10. Abschnitt
Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers

Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum

§ 45. (1) Der Alleineigentümer einer Liegenschaft kann vorläufiges
Wohnungseigentum auf Grundlage einer schriftlichen
Errichtungserklärung (Wohnungseigentumsstatut) begründen. Das
Wohnungseigentumsstatut tritt dabei an die Stelle des
Wohnungseigentumsvertrags.
(2) Das Wohnungseigentumsstatut hat zu enthalten:
1. die Bezeichnung der Liegenschaft,
2. die Bezeichnung der wohnungseigentumstauglichen Objekte, an
denen vorläufiges Wohnungseigentum begründet werden soll, nach
ihrer Art (Wohnung, sonstige selbständige Räumlichkeit oder
Kraftfahrzeug-Abstellplatz) und ihrer Lage,
3. die Erklärung des Alleineigentümers der Liegenschaft, an diesen
Objekten vorläufiges Wohnungseigentum begründen zu wollen, und
4. die Nutzflächen und Nutzwerte der wohnungseigentumstauglichen
Objekte, an denen vorläufiges Wohnungseigentum begründet werden
soll.
(3) Die Begründung von vorläufigem Wohnungseigentum ist nur
zulässig, wenn sie sich auf alle Wohnungen und alle sonstigen
selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft sowie auf all jene
Abstellplätze für Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung des
Alleineigentümers als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.
(4) Das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers wird
durch die Einverleibung in das Grundbuch begründet; dabei ist in der
Aufschrift des Gutsbestandsblatts die Bezeichnung "Vorläufiges
Wohnungseigentum" einzutragen. Die Regelungen des § 6 sind mit der
Maßgabe anzuwenden, dass anstelle der schriftlichen Vereinbarung der
Miteigentümer das Wohnungseigentumsstatut vorzulegen ist.
Wohnungseigentum an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge

§ 46. Die dreijährige Frist nach § 5 Abs. 2 beginnt im Fall des
vorläufigen Wohnungseigentums erst mit dem Erwerb von Miteigentum
durch eine vom bisherigen Alleineigentümer verschiedene und mit
diesem nicht durch ein familiäres oder wirtschaftliches
Naheverhältnis verbundene Person.
Ermittlung und gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte

§ 47. Die Regelungen der §§ 9 und 10 gelten für das vorläufige
Wohnungseigentum mit der Maßgabe, dass das in § 10 Abs. 1 jedem
Miteigentümer eingeräumte Antragsrecht dem Alleineigentümer und das
in dieser Bestimmung den Wohnungseigentumsbewerbern eingeräumte
Antragsrecht den Miteigentumsbewerbern (§ 2 Abs. 6) zukommt. Die
einjährige Frist nach § 10 Abs. 2 beginnt vor dem Erwerb von
Miteigentum durch eine vom bisherigen Alleineigentümer verschiedene
und mit diesem nicht durch ein familiäres oder wirtschaftliches
Naheverhältnis verbundene Person jedenfalls nicht zu laufen.
Nicht anwendbare Regelungen über das Wohnungseigentum

§ 48. Für das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers
gelten insbesondere folgende Regelungen der übrigen Abschnitte
dieses Bundesgesetzes nicht:
1. die Bestimmung des § 4 über die Wirkung der
Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis,
2. die Regelungen des 4. Abschnitts über die
Eigentümerpartnerschaft,
3. die Regelungen des 6. Abschnitts über die
Eigentümergemeinschaft, den Verwalter und das
Vorzugspfandrecht,
4. die Regelungen des 7. Abschnitts über die Verwaltung der
Liegenschaft,
5. die Bestimmung des § 36 über die Ausschließung von
Wohnungseigentümern,
6. die Bestimmung des § 52 über das wohnungseigentumsrechtliche
Außerstreitverfahren mit Ausnahme der Regelungen über die
Nutzwertfestsetzung.
Rechtsunwirksamkeit von Festlegungen

§ 49. (1) Über die Dauer des vorläufigen Wohnungseigentums
hinausreichende Festlegungen des Alleineigentümers der Liegenschaft
- auf welche Weise immer sie getroffen werden - über die folgenden
Angelegenheiten sind unwirksam, dies insbesondere mit der
Rechtsfolge, dass Miteigentumsbewerber und spätere
Wohnungseigentümer daran nicht gebunden sind:
1. Benützungsregelung (§ 17),
2. Gemeinschaftsordnung (§ 26),
3. Höhe der Rücklage (§ 31),
4. Versicherung der Liegenschaft (§ 28 Abs. 1 Z 4),
5. Hausordnung (§ 28 Abs. 1 Z 7),
6. Vermietung der allgemeinen Teile der Liegenschaft (§ 28 Abs. 1
Z 8 und 9),
7. Bestellung eines Verwalters und Inhalt des Verwaltungsvertrags
(§§ 19, 20, § 28 Abs. 1 Z 5),
8. Aufnahme von Darlehen zur Erhaltung der Liegenschaft (§ 28
Abs. 1 Z 3),
9. abweichende Aufteilungsschlüssel, abweichende
Abrechnungseinheiten und abweichende Abstimmungseinheiten
(§ 32 Abs. 2),
10. verbrauchsabhängige Abrechnung (§ 32 Abs. 3),
11. benützungsabhängige Einhebung der Energiekosten für
Gemeinschaftsanlagen (§ 32 Abs. 4),
12. Verteilung der Erträgnisse (§ 33),
13. Rechnungslegung (§ 34),
14. abweichende Abrechnungsperioden (§ 34 Abs. 2),
15. Vorgangsweise bei Überschüssen und Fehlbeträgen aus der
Abrechnung (§ 34 Abs. 4).
(2) Abs. 1 gilt entsprechend für Festlegungen einer
Eigentümergemeinschaft, die nur aus dem Wohnungseigentumsorganisator
und einer mit diesem durch ein familiäres oder wirtschaftliches
Naheverhältnis verbundenen Person besteht.
Rechte von Miteigentumsbewerbern

§ 50. Die im 9. und 11. Abschnitt den Wohnungseigentumsbewerbern
eingeräumten Rechte kommen bei vorläufigem Wohnungseigentum des
Alleineigentümers den Miteigentumsbewerbern zu.
Übergehen in Wohnungseigentum

§ 51. Sobald eine andere Person als der Alleineigentümer
Miteigentum an der Liegenschaft erwirbt, geht das vorläufige
Wohnungseigentum - unbeschadet der Unwirksamkeit von Festlegungen
gemäß § 49 - in Wohnungseigentum über. Jeder Wohnungseigentümer kann
die dem entsprechende Berichtigung des Grundbuchsstandes beantragen.
11. Abschnitt
Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen

Wohnungseigentumsrechtliches Außerstreitverfahren

§ 52. (1) Über die Anträge in den folgenden Angelegenheiten
entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in
dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist, im Verfahren außer
Streitsachen:
1. Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2) und Nutzwertneufestsetzung
(§ 9 Abs. 3);
2. Duldung von Änderungen und Erhaltungsarbeiten einschließlich
der Entschädigung eines dadurch beeinträchtigten
Wohnungseigentümers (§ 16 Abs. 2 und 3);
3. Minderheitsrechte des einzelnen Wohnungseigentümers (§ 30
Abs. 1 und 2) einschließlich der sonstigen Angelegenheiten der
Wohnungseigentümer der Liegenschaft, über die nach dem
16. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB im Verfahren außer
Streitsachen zu entscheiden ist, wie etwa Benützungsregelungen
(§ 17);
4. Rechtswirksamkeit eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft
(§ 24 Abs. 6);
5. Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft über
eine zur außerordentlichen Verwaltung zählende Veränderung an
den allgemeinen Teilen der Liegenschaft (§ 29);
6. Durchsetzung der Pflichten des Verwalters mit Ausnahme der
Herabsetzung des Entgelts (§§ 20 Abs. 1 bis 7, 31 Abs. 3);
7. Festsetzung einer abweichenden Abrechnungsperiode (§ 34
Abs. 2);
8. Bestellung eines vorläufigen Verwalters (§ 23),
Rechtswirksamkeit einer Kündigung oder gerichtliche Auflösung
des Verwaltungsvertrags (§ 21);
9. Zulässigkeit eines vereinbarten oder Festsetzung eines
abweichenden Aufteilungsschlüssels oder einer abweichenden
Abrechnungs- oder Abstimmungseinheit (§ 32 Abs. 2, 5 und 6),
verbrauchsabhängige Aufteilung von Aufwendungen (§ 32 Abs. 3),
benützungsabhängige Einhebung von Energiekosten bei
Gemeinschaftsanlagen (§ 32 Abs. 4);
10. Zustimmung zur Nachfinanzierung (§ 41);
11. Fortsetzung der Bauführung bei Insolvenz (§ 44).
(2) In den in Abs. 1 genannten Verfahren gelten die allgemeinen
Bestimmungen des Gesetzes über das Verfahren außer Streitsachen mit
den in § 37 Abs. 3 Z 6, 8 bis 21 sowie Abs. 4 MRG genannten und den
folgenden Besonderheiten:
1. Die Verfahren werden auf Antrag eingeleitet.
2. Den Wohnungseigentümern und dem Verwalter kommt insoweit
Parteistellung zu, als ihre Interessen durch die Entscheidung
über den Antrag unmittelbar berührt werden können.
3. In Verfahren nach Abs. 1 Z 1 kommt überdies - unbeschadet
weiterer Rechte nach § 37 Abs. 5 - den
Wohnungseigentumsbewerbern, die dem Gericht vom Antragsteller
bekannt gegeben oder sonst bekannt wurden, Parteistellung zu.
4. Für die Beiziehung von im Antrag nicht namentlich genannten
Wohnungseigentümern reicht es aus, wenn sie zu einem Zeitpunkt,
in dem dies noch zulässig ist, Gelegenheit zu Sachvorbringen
haben.
5. Zustellungen an mehr als sechs Wohnungseigentümer können durch
Anschlag im Sinne des § 24 Abs. 5 vorgenommen werden. Der
Anschlag darf frühestens nach 30 Tagen abgenommen werden. Die
Zustellung des das Verfahren einleitenden Antrags ist mit
Ablauf dieser Frist als vollzogen anzusehen, spätere
Zustellungen hingegen mit dem Anschlag. Die Gültigkeit der
Zustellung wird dadurch, dass der Anschlag noch vor dieser Zeit
abgerissen oder beschädigt wurde, nicht berührt. Der das
Verfahren einleitende Antrag ist überdies einem vom Gericht zu
bestimmenden Wohnungseigentümer zu eigenen Handen zuzustellen.
6. Einem Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs. 2)
oder Nutzwertneufestsetzung (§ 9 Abs. 3) sind die Unterlagen
beizufügen, aus denen sich die Notwendigkeit der Nutzwertfest-
oder -neufestsetzung und - soweit dies urkundlich belegbar ist
- die Rechtzeitigkeit des Antrags ergeben.
7. § 37 Abs. 3 Z 18a MRG gilt nur in den in Abs. 1 Z 2, 4, 5, 6
und 8 angeführten Angelegenheiten.
(3) In den durch Kundmachung gemäß § 39 Abs. 2 und § 50 MRG
bestimmten Gemeinden kann ein Verfahren auf Nutzwertfestsetzung (§ 9
Abs. 2) oder Nutzwertneufestsetzung (§ 9 Abs. 3) bei Gericht nur
eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde anhängig
gemacht wurde; diesbezüglich gelten auch § 39 Abs. 3 bis 5 und § 40
MRG.
Gerichtsgebühren

§ 53. Für die in § 52 Abs. 1 genannten Verfahren ist die in der
Tarifpost 12 lit. c Z 6 GGG bestimmte Pauschalgebühr zu entrichten.
12. Abschnitt
Schluss- und Übergangsbestimmungen

In-Kraft-Treten

§ 54. (1) Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Juli 2002 in Kraft.
(2) § 20 Abs. 6 tritt abweichend von Abs. 1 mit 1. Jänner 2003 in
Kraft.
Außer-Kraft-Treten

§ 55. Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, BGBl. Nr. 417, zuletzt
geändert durch das Bundesgesetz BGBl. I Nr. 98/2001, tritt mit
Ablauf des 30. Juni 2002 außer Kraft. Die Übergangsregelungen des
§ 29 Abs. 1 bis 3 des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 gelten jedoch
für die davon erfassten Rechtsverhältnisse weiter.
Übergangsbestimmungen

§ 56. (1) Wurde vor dem 1. Juli 2002 ein Abstellplatz für ein
Kraftfahrzeug gemäß § 1 Abs. 2 WEG 1975 mit einer Wohnung oder
sonstigen selbständigen Räumlichkeit verbunden, so bleibt diese
Verbindung weiterhin gültig.
(2) Wurde vor dem 1. Juli 2002 selbständiges Wohnungseigentum
entgegen der Bestimmung des § 1 Abs. 2 WEG 1975 an einem
Abstellplatz für Kraftfahrzeuge oder entgegen der Bestimmung des § 1
Abs. 3 WEG 1975 an einer Substandardwohnung begründet, gilt dieses
selbständige Wohnungseigentum nach dem 30. Juni 2002 als wirksam
begründet, sofern die Wohnungseigentumsbegründung nach der
nunmehrigen Rechtslage gültig wäre.
(3) § 3 Abs. 1 Z 3 dieses Bundesgesetzes ist auf Verfahren
anzuwenden, die nach dem 30. Juni 2002 eingeleitet werden. Für
früher eingeleitete Verfahren gilt § 2 Abs. 2 Z 2 WEG 1975 weiter
und ist die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum noch
anhand der bisherigen Rechtslage zu beurteilen.
(4) Wurde vor dem 1. Juli 2002 Wohnungseigentum - jedoch nicht an
allen wohnungseigentumstauglichen Objekten der Liegenschaft -
begründet, so ist nach dem 30. Juni 2002 die weitere Begründung von
Wohnungseigentum nur zulässig, wenn sie sich auf alle restlichen
Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der
Liegenschaft sowie auf alle restlichen Abstellplätze für
Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als
Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.
(5) § 4 dieses Bundesgesetzes ist in Verfahren anzuwenden, die
nach dem 30. Juni 2002 eingeleitet werden. In früher eingeleiteten
Verfahren ist weiterhin die bisherige Rechtslage anzuwenden.
(6) Bei Liegenschaften, an denen schon vor dem 1. Juli 2002
Wohnungseigentum ganz oder teilweise begründet wurde, beginnt die
dreijährige Frist nach § 5 Abs. 2 erst mit 1. Juli 2002 zu laufen.
(7) Wurde bei einem Haus, für das die Baubewilligung vor dem
1. Jänner 1985 erteilt wurde, in einem vor dem 1. Juli 2002
eingeleiteten Verfahren die Nutzfläche gemäß § 6 Abs. 2 WEG 1975
nach dem Naturmaß berechnet, so bleibt die der Entscheidung zugrunde
gelegte Nutzflächenberechnung weiter gültig.
(8) Soweit in anderen Rechtsvorschriften auf das gemeinsame
Wohnungseigentum von Ehegatten Bezug genommen wird, ist darunter ab
dem 1. Juli 2002 die Eigentümerpartnerschaft im Sinne des
4. Abschnitts dieses Bundesgesetzes zu verstehen.
(9) § 24 Abs. 6 dieses Bundesgesetzes ist auf Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft anzuwenden, soweit sie nach dem 30. Juni 2002
bekannt gemacht werden. Soweit Beschlüsse früher bekannt gemacht
wurden, gilt § 13b Abs. 4 WEG 1975 weiter.
(10) § 34 Abs. 1 letzter Satz dieses Bundesgesetzes ist auch auf
Rechnungslegungsansprüche anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2002
fällig geworden sind; in diesen Fällen beginnt die dreijährige
Verjährungsfrist aber erst mit 1. Juli 2002 zu laufen.
(11) § 37 Abs. 1 dieses Bundesgesetzes ist auf Zahlungen
anzuwenden, die nach dem 30. Juni 2002 geleistet werden. Für früher
geleistete Zahlungen gilt § 23 Abs. 1a WEG 1975 weiter.
(12) Besteht die Eigentümergemeinschaft auf Grund einer vor dem
1. Juli 2002 durchgeführten, nicht alle wohnungseigentumstauglichen
Objekte der Liegenschaft erfassenden Wohnungseigentumsbegründung zum
Teil auch aus schlichten Miteigentümern, so gelten die sich auf die
Wohnungseigentümer beziehenden Regelungen des neuen Rechts sinngemäß
auch für die schlichten Miteigentümer, soweit die ihnen
entsprechenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 auch
für die schlichten Miteigentümer galten. Solange einer solchen
Eigentümergemeinschaft noch schlichte Miteigentümer angehören, gilt
jedoch anstelle des § 33 dieses Bundesgesetzes der § 20 WEG 1975.
Die in § 2 Abs. 2 Z 1 zweiter Halbsatz WEG 1975 vorgesehene
Beschränkung des Rechts eines Wohnungseigentümers auf Verweigerung
der Zustimmung zur weiteren Begründung von Wohnungseigentum ist nach
dem 30. Juni 2002 sowohl auf Wohnungseigentümer als auch auf
schlichte Miteigentümer anzuwenden.
(13) Im Übrigen ist dieses Bundesgesetz auch auf die vor dem
1. Juli 2002 begründeten Wohnungseigentumsrechte und auf die vor
diesem Zeitpunkt zwischen Wohnungseigentümern,
Wohnungseigentumsbewerbern und Wohnungseigentumsorganisatoren
untereinander oder mit Dritten geschlossenen Rechtsgeschäfte
anzuwenden.
(14) Soweit in anderen Rechtsvorschriften auf Bestimmungen des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 verwiesen wird, treten an deren
Stelle die entsprechenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.
Vollziehung

§ 57. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der
Bundesminister für Justiz betraut.